房屋抵押办不下来怎么办?

最近有个客户,自己名下广州全款房想说抵押出来做贷款,给儿子购置新房首付用。结果跑了9家银行,居然都抵押不了。

很多朋友潜意识都觉得名下有全款房,在银行可以随便抵押,其实这个思路是错误的。在银行做抵押,银行要看很多细节,其中很多细节也是国家规定要求的。

银行抵押一般分为消费类抵押和经营性抵押消费类抵押国家规定最高100万,还款方式不太灵活月供压力挺大。剩下大部分银行房屋抵押 基本上指的都是经营性抵押了

 

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  • 那么银行一般都看哪些情况呢?

抵押物价值

抵押物在什么区域、价值多少万、是否好买卖、楼龄、产权情况、抵押物性质、是否有违建、按揭中还是抵押中还是全款的,等等等。

银行看抵押物之余,更重要一个是看客户的经营情况。都说了是经营性抵押嘛,那么经营肯定是除抵押物之外严重考察的一个方面。

经营情况

是否有营业执照?营业执照年限?营业收入流水多少?营业地址在哪里?合伙人多少个股权如何分配?营业额、毛利润、往来单据、购销合同、行业是否高风险、租赁合同这些都是银行个贷经常考察的经营情况,稍有不慎或者不合乎逻辑,都会导致贷款不通过。

个人情况

年龄、身体状况、是否有犯罪前科、真实贷款用途等等

以上三个方面,有一个方面不行,基本也就无法在银行抵押房子了。

 

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  • 如果我们碰到了确实抵押不了的情况,该如何操作呢?

第一个方法:

换银行,跟按揭一样,这个方案也是可行的。毕竟不同银行的政策不一样,通过换银行也是可以处理。不过跟按揭不一样,这里有一个前提,那就是必须是真实经营,如果是没有真实经营的,那么这个方法无效,因为无论你怎么换都过不了经营这个关。

第二个方法:

找投资担保公司、担保公司通过评估客户的还款能力和财务状况,决定是否进行担保,如果担保公司愿意进行担保,那么银行对经营的问题就会放得很松,尽管你做的生意还比较小微,甚至只是微信的小微商、自媒体的小作者、等等,在收入来源明确的前提下,担保公司担保,银行也可以对经营这块放款准入,例如新注册的营业执照、流水宽松等条件。尽管担保公司会额外收取一些费用,不过也是物超所值,毕竟贷得到款解决问题才是关键,没必要因为几个小钱卡着。

第三种方法:

不找银行抵押。找金融机构、小额贷款公司抵押房产。机构的利率肯定比银行的利率要高的,虽然对经营这个方面基本没有要求,只要抵押物足值都可以做。而且大多数机构资金都可以做二押,或者再按揭,这点也是比银行有优势。还有一些征信差一点的客户可以通过机构入押,先周转一年半载,再转回银行,也不失是个好方法。

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