广州经营性抵押贷款(操作大全)

一时间,经营贷和消费贷成了楼市的春药。

 

去年几家贷款,房屋中介,买房管家都把年会办得华丽丽,没想到淘金路上卖点水,也是淘金的一种方式。

 

随着2021年1月份对于广州贷款政策的调控,首套按揭房利率更是一定程度上浮,按揭放款更是遥遥无期,快的一个月,满的甚至有半年之说,虽然一定程度上为广州的楼市交易过热浇了阵春雨.

 

但是,这在金小象看来只是扬汤止沸,不是釜底抽薪。

 

这篇内容就来说说传说中的春药,要如何正确服用,才能不至于兴趣阑珊,收场措不及防。

 

我们再来看看这张要素图

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抵押贷涉及的几个要素

 

我们在这里也把每个因素拎出来说清楚下

 

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房产证

 

房产证:包括商品房、公寓、别墅、写字楼、商铺,宅基地等房产形态。

 

1.商品房

 

1.1.额度:大部分可以操作的是7成,但是可以拉高额度做到8-9.5成。

 

1.2.年限:1-30年,一般比较常做的是15年或者20年,现阶段有很多气球贷,比如20年供贷,但是要求你第10年结清剩余的本金。其产品设计主要是,对于广州一线城市房产大部分银行是看涨的,所以一般有涨幅的房子,业主会进行第二次套利,极少会按照20年老老实实供下去。

 

1.3.还款方式:先息后本、等额本息、随借随还,相对于按揭来说,可选的还款方式比较灵活。

 

1.4.广州老六区:天河、海珠、越秀、荔湾、黄埔、番禺的估价相对来说比较市场价类似,有泡沫的地区大部分按照半年前价格评估可高评。南沙、从化、花都一些地区,对应的银行是楼盘白名单的才接受抵押。所以,你知道为啥买房前先去银行过一遍了吧。

 

2.公寓和别墅

2.1.额度:一般是5成,而且你想咋拉都拉不了,其实主要是其市场的流动性差。

可做的银行也相较于商品房少且要求更加严格。

 

3.写字楼和商铺

3.1.额度:最高也是5成,但是还要满足收租的要求,以前的一铺养三代的时代一去不复返,有些买得不好的商铺就砸在手上了。

 

3.2.可选方案:可以选择的银行就更少了,因为大部分银行要求写字楼或者商铺现阶段是收租的才给你抵押,所以也要提供租赁合同。但是如果实在没有,也是有办法的,毕竟,只要是书面的资料,都是可以包装的。

宅基地,自建房、厂房、地皮抵押。这里就不展开介绍了,真实有需要的可以私聊。

 

着重讲下商品房、别墅、公寓抵押

 

房子状态:按揭、全款、抵押

 

按揭:房子是按揭的情况下,必须满足以下情况才可以抵押。

 

出证:房产证已经出了或者押在银行。

所以那些一手楼要2年出证的,你拿着购房合同不要来问我能不能做抵押,你证都没有,难道押合同吗?但是你信用贷是可以做的。

 

有额度空间:公式是这样的:银行评估价7成减去按揭欠银行的款。如果这个结果小于0,那么就没有操作空间,不建议操作。

 

全款房:直接出证抵押就可以。

 

抵押房:2020年抵押利息倒挂,很多人把按揭的利率直接置换掉,节省成本

 

房子年限:太新或太久

 

新房产:对于很多直接全款购入后走抵押的房子,市面上可选的方案比较少,掐指一算也就5个相对比较实惠的方案,所以这一类的房产,不急的话最好3个月或者半个月后再操作,相对选择会多一点。

 

楼龄比较久:楼龄在20年以上的老破小或者楼梯房,对于自己的短板自己要清楚,不是所有房,在银行眼里都必须稀罕,楼龄久的房子会相对来说贷款年限短一点,或者利率上浮,甚至有银行不接受这类房子,因为同样可以选的情况下,银行肯定是愿意选“漂亮房”

 

 

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营业执照

 

1. 是否真实经营

 

真实经营:根据其真实经营的场所,直接让银行人员上门就可以,注意场地的招牌清楚,现场有经营物料。

不是真实经营:需要借助朋友或者中介所包装的场所,注意招牌和场地布置。

 

2.经营时长

 

没有执照:直接过户一个满1年的营业执照就可以

新执照未满三个月:很多银行不准入,如果房子也是新房本,也就是双新,需要再持有些时间

执照满一年:有大部分可选择的余地。

 

3. 真实控股

 

有很多人自己当老板,但是法人不是自己,这种情况是否可行?

只要签订一定的暗股协议就可以,法人愿意配合。但是如果入股的话要从入股的时候开始算起。当然,直系亲属有营业执照也是可借用的。

 

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征信

 

1. 征信负债:对于征信负债这方面,抵押其实是贷款的最后一张底牌,很多人资不抵债才去做抵押,但是即时抵押对于借贷主体的负债要求不严格,但是也不能完全超出房产的7成,不然风控坏账率风险极高。

 

2.征信查询:还是遵循一个原则,一个月不超3次,2个月不超4次,3个月不超8次,实在超了多的话大数据能过系统也是可行的,但是如果是和消费金融关系过于紧密,大数据评分过低,也是极有可能被拒绝的,即使你有房产也不想要你的。

 

3.逾期:历史有逾期,酌情看金额和时间。

做抵押前都会过系统评分,每个银行都有系统评分,如果过不了,可以查错误代码的原因,是太久远的逾期导致的,比如有客户是5年前的助学贷款导致的逾期,那么是可以线下沟通的。

 

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银行流水

 

1. 流水进账:

既然是经营性的抵押贷,那么就要有经营性的流水,很多客户知道执照要做,房产也要一定时间,但是流水就是一个工薪流水,其实银行经办一直都是在办贷款的,一看就知道你是工薪身份还是经营身份。

 

2. 流水结息

能够做个季度结息在20元以上,一个季度一万块的结息是9元,可以自己倒推下。

 

3. 进账:

做流水很多人跟做按揭流水一样说月供2倍,其实抵押不是的,你经营性的抵押不仅要涵盖供贷款的流水,还要体现经营,这一点很多人都漏掉了。所以做单笔在1w以上有零有角的账,抵押贷100w以内能做在6w以上的进账,100-400w做10w进账,500w以上的,做15w进账,当然一定要有留存,在5-10笔,有对公的账户转账更好。如果没有就对私人转账。

 

4.转账备注:

以前教大家说去备注,分红稿费等等的,现在不要备注了,直接转账就好,还有就是不要乱七八糟的备注,反而你要去跟银行解释一堆。

 

5.操作:具体操作可以咨询获取操作流程图。

 

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贷款主体

 

 

1. 年龄:广州抵押贷年龄大部分在25-65岁,当然有超过或者低于年龄范围内的可以操做,但是需要提供共同借款人或者担保人。

 

2.婚姻状况:已婚的提供结婚证、户口本,谁是主借人上的谁的征信,一般是收入较多,征信较干净的作为主借人。

单身:单身这个选项就不用多说了

离异:提供离婚证,虽然对于离婚是否获得房票这个事情各个地方政策各异,但是离婚的确可以做负债隔离。

 

3. 独有还是共有

独有:房子是夫妻一方单独所有,当前来贷款也要夫妻两个人来,因为这笔贷款属于婚后共同负债。但是有些夫妻感情不和的,也有人操作所谓的“单签”,虽然这是婚姻里的流氓行为,但是市面上也有人这么做。

共有:房本上有多少个人,那么出面去签约,入押的就要多少个人出面,这是没得商量的。

 

4.职业

有一些敏感行业或者职业的从业人员是不准入的,比如:公检法,持枪警员等。

 

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第一步:明确需求

 

首先根据上面所说的所有资料做一个自身条件的评估

且中心思想更多的是,自己去尽力符合产品的要求,而不是臆想产品。

 

抵押贷分为标件和非标件

 

标件的就是房子,房产,流水,营业执照,经营场地,征信满足大部分银行的要求.

 

房产:广州区的房产,从化和花都部分偏远地区除外,证在手;

 

流水:流水既能符合资产负债比,又能体现经营流水;

 

营业执照:行业和经营时间满足要求,一般都是要一年期;

 

经营场所:广州经营场地,现场具备符合行业的物料

 

征信:征信干净,负债、查询干净

 

主体:贷款人没有案件,没有犯罪记录

 

但是隔行如隔山,大部分人的情况都是非标件,有个房子就想去做抵押,不管你到底是经营者身份还是工薪族身份。

 

所以一般非标情况是:

 

房产:可能是新房本,未满三个月,全款all in后去抵押;

 

流水:从流水就暴露了一个工薪族身份的人,一个月就1-2w的工资收入,根本找不到其他流水作为辅助,说明经营者身份;

 

经营执照:压根就没有执照,想着新注册执照,直接包装一个身份。身份执照没满3个月或者一年。

 

经营场所:工薪身份的人基本没有经营场所,然后去跟做生意的朋友借场地也是百般为难,还不如花点钱,留个体面。

 

征信:工薪族这征信这块都是挺干净,就是有些年轻人,会和消费金融有千丝万缕的关系。

 

主体:主要是职业的问题,有些贷款主借人,自己和配偶都是事业单位或者机关人士,单位不给注册营业执照,这个办法只能说沟通或者过户执照后一年后想办法更替法人。

 

需求建议:

 

大部分人对于贷款,都喜欢长年限,低年化,高成数额度,放款快,麻烦少,先息后本。

理想是很饱满的,但是现实是几乎极少能符合这个需求的,即使符合,也是要极好的资质,所以我们这里只说些大概率事件。

 

2021年现先行较好做的产品是:

 

1.      等额本息15-20年,年化4.8%,要求第5或者第7年结清,要求营业执照1年,房本满半年。

2.      等额本息8年,年化2.9%,不需要营业执照,不需要营业执照

3.      先息后本3年,5年,10年,中途不归本,年化3.85%-4.25%,营业执照可新,房产证满三个月。

4.      二押等额本息20年,第7年结清,年化4.8%,要求营业执照1年,不可以新房本。

 

我在这里只介绍4个类似方案,这4个类似方案都是基底产品,很多其他银行都是由这几个方案衍生出来的抵押贷设计。

 

明确需求点建议:

1.      对于前期,想要月供压力比较低的客户,尽量选择先息后本的产品

2.      对于全款购入房子近期想要置换负债的,先匹配营业执照

3.      对于特殊工作岗位的,建议2方案。

 

 

 

 

 

第二步:准备资料

 

 

 

 

 

 

准备资料这一步一般都不难,但是也有一些踩坑的点,在这里要说明下注意点

资料:

1. 房产证:如果房产证出了押在银行要提供复印件加盖银行公章,但是如果还没出证,比如新盘,还没出证就不用考虑到了。

 

2. 营业执照:没有特别的要求,不要是敏感行业,投资、房地产、夜总会、娱乐业等。

 

3. 流水:是坑最多的,近半年不要有与房地产之间的关系,首付,定金,都不要有,提前做好准备,如果实在不知道怎么做,私聊可教。

 

4.婚姻资料:单身就不用考虑了,单身狗不配有婚姻资料。婚姻记录要提供:双方结婚证,单方离婚证。家庭户口本。

 

5. 收入证明:部分银行因为客户流水不足需要提供收入证明。

 

 6.其他

 

 

 

 

第三步:上门评估

 

 

 

 

 

1. 房产评估:一般都是银行委托给第三方评估公司,大部分免费,部分银行会收取一定的评估费用,上门拍照前评估公司的人员会和业主进行协商时间,拍照5分钟内完成,拍照现场尽量是居家状态,不说是出租状态.

 

2. 营业场所上门:现场要具备营业招牌,具体的门牌号。还要有业主本人在场,和银行经办的拍照。

 

 

 

 

第四步:签约和批复

 

 

 

 

 

签约:收集好所有的纸质资料和电子资料,就和银行签约,银行签约有几个注意点就是,房本上有多少人的名字,就要多少人出面,特殊情况下不方便出面可以进行委托,就比如疫情期间,有些业主在国外没办法回国,可以远程授权后公证。

 

批复:一般操作下进件后8-10个工作日可以出批复,批复以短信或者纸质资料为准,除了批复虽然是板上钉钉的事,但是距离放款还有步骤,这期间切忌瞎操作,作死自己的征信。

 

 

 

 

 

第五步:确认同贷书并签约

 

 

 

 

 

银行人员会跟你确认同贷书,有些银行还需要去银行签一次。大部分不需要,直接安排后面工作就可以。

 

 

 

 

第六步:房管局入押拿他项

 

 

 

 

 

按揭房:需要向原来按揭的银行提交申请还款,确认还款周期,广州商贷一般是15-30个工作日;公积金是15个工作日左右。确认出结清证明就是所谓的涂销资料的周期,好安排垫资,现阶段广州的垫资成本是1.x%每月起。

 

现在市面上对于银行按揭结清有加急业务,也就是一个花钱的事。也就是权衡垫资和费用之间的费用长短,节省费用。

 

全款房:不存在按揭结清的事,直接入押就可以。

 

入押:房子入押,要直接去到当地的房管局,比如天河的房子要去珠江新城,也就是华夏路那边的房管局进行办理,番禺的房子要去到番禺区的房管局。各个城市或者区域有自己的划分,但是流程大同小异。

 

广州入押后有回执,银行凭回执后续拿他项,银行凭他项放款,广州老六区的他项现在是一个入押一个小时后出。

 

 

 

 

 

第六步:放款和取现

 

 

 

 

 

来到了最后一步,也就是放款,这里也有几个小注意点。

 

第三方账户:顾名思义你是经营贷,那么你跟别人做生意,钱肯定是打到别人的账户去,可以大白话这样理解。但是市面上现在是个人账户能收,部分银行对第三方账户有要求,要求打到公户,或者第三方要符合经营身份。

 

取现:放到的卡要求是一类卡,没有取现限额,取现这个事的意义我就不在这里累赘说了。

 

 

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以下解答一些朋友关于抵押贷的问题:

 

 

Q

 

 

我打算全款买房子,然后再抵押,可以做多少成?

 

 

打算买就是还没买,如果全款买了后要马上抵押,建议现在你就要着手准备下营业执照还有流水

 

新房本现在接受的银行不多,有按照7成评估的,也有6成,但是如果这期间有涨幅的房子,你又买到一定的溢价的,你可以参考半年前房子市值,因为银行比你精,大多数不接受泡沫。

 

 

 

Q

 

 

我是事业单位,单位对于注册营业执照有要求,不支持在外面有经营活动,难道我在这单位一天,就跟经营贷无关吗?

 

 

首先:你的情况就算不注册营业执照也可以做,有不用营业执照的抵押贷,只是年限比较短,利率是3%左右。

再者:你爱人或者直系亲属有营业执照也是可以接受的,有股份参股也是接受的

最后:单位可协商的情况可以安排清楚。

 

 

 

Q

 

 

有中介跟我说抵押贷月利息只有3厘2,年化就3.85%就是说月费率是0.32%,那我100w,一个月的利息是不是就是3200元?

 

 

你好,对于信用贷和抵押贷的算法是不同的,一旦中介这样给你算,其实在偷换概念。

懂行的人都知道年化和费率不是同一个概念。

信用贷说费率。因为这过程中本金是一直在还,但是利息一直都是按照全额在给,市面大部分的信用贷等额本息都是如此设计的,少部分是按照随借随还计算。

 

抵押贷:抵押贷需要用房贷计算器,类似按揭算法,利息其实是前置的,不是每个月一样。所以对于这个3厘2的算法,中介应该是3.85%除12了。这水平你要放心就找他呗。

已经是大白话说法了,听不懂再看几遍。

 

 

 

Q

 

 

 我的房子在按揭,我一定要赎楼了后再抵押吗?

 

 

你好,不是的,你房子在抵押,可以准备好资料,先走流程,批款了之后再赎楼,这个时候,批复出了,批款板上钉钉,你再去赎楼,是不是更稳得一批。

 

相反,你赎楼了,再去走流程,万一贷不下来,你赎楼的资金不白耽误了吗?资金也是有成本的。

 

 

Q

 

 

我房子在按揭10年了,证在手,用公积金供的,公积金利率3.25%,我不想赎楼,可以直接抵押吗?

 

 

你好,可以的,你证已经在手了,而且你的考虑是非常正确的,公积金利率那么低,也不建议置换,但是又想把涨幅的溢价泵出来,你可以考虑二押,就是二次抵押,市面上现在也有20年等额本息,年化4.8%左右。具体可咨询细讲。

 

 

Q

 

 

 你好,我现在想抵押后再去买一套房子,可行吗?

 

 

虽然现在很多人并不是拿存款去买房子,而是负债撬动更多的负债,但是由于今年2021年开春时,经营贷主抓不能流入房地产的。但是不管怎么说LH虽然不能让你获得低层数首付,但是可以让你隔离负债。隔离单独房票。但是如果一定要去顶这个风头,建议先买再抵押。先挪钱,再还债,我也就只能说到这里了。

 

 

 

Q

 

 

抵押贷如何防止银行抽贷?

 

 

首选抽贷这个事情,每年都有,但是对于2021年的抽贷话题,仿佛和房贷按揭一样,收到更多讨论,所以会有所放大。

 

按照正常的流程进行申请贷款,放贷,并且做好贷后管理工作,不能在半年内注销营业执照,部分银行会进行抽查去看场地。如实使用好资金就可以。

 

对于抽贷,其实不管信用贷还是抵押贷都会要求提供用途凭证,如果自己不能提供用途凭证(消费发票,合同等资料),又怕被查到贷后,建议交给靠谱的第三方中介去操作。

 

详细请咨询客户经理:

客户经理:戴洋帆

联系电话:18588713666(非微信)

个人微信:18688461427

 

 

 

 

 

 

 

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