办理购房贷款要掌握哪些要点

在有选择权和可选择对象的前提下,选择银行也是有讲究的。
最基本的肯定是关心银行的贷款利率折扣、贷款门槛,还有就是银行的调息方式、还款方式。同时,不要忘了关注一下提前还贷的条件,比如违约金、年限等方面。
很多人认为合同约定了还贷利率,又为了方便选择了等额还款,每个月还的钱应该是一样的。这恰恰是一个误区,事实上,每年的还款金额都可能不一样。
房屋贷款利率一般有两个因素决定:基准利率和优惠利率;
如果上一年度基础利率发生了调整,第二年的一月,每月还款金额也会调整;
如果上一年度房贷优惠利率发生了调整,例如由七折调整到八折,每月还款金额也会发生调整。
提前还款的方式:
(1)一次性付清:非常好理解,归还所有剩余贷款本金;
(2)还款额度不变,缩短期限:比较省利息;
(3)期限不变,额度减少,每月压力减少,基本不省什么利息;
(4)提高还款额,缩短期限:最省利息,银行一般不办。
(1)部分还款:先去银行预约,填张申请单,约定还款时间,将钱存入,再去银行办理还款即可;
(2)全部还款:进入领取房产证等流程,退保险,注销房屋抵押等。
有提前还款计划的客户,建议选择等息还款,第一个月还的最多,因为本金还的比较多,非常的节约利息,如果选择等额还款,前两年缴纳了大多数的利息,再提前还款的意义就不大了。如果有双周还之类的还款方式当然更加省利息了。
贷款合同中都会有这个公式:介绍一下等额还款的公式:
每月还款额=本金×月利率×(1+月利率)还款月数次幂/[(1+月利率)还款月数次幂-1]
月利率=年利率÷12
有一种特殊情况, 就是当一月份的时候,如果上一年度基准利率发生了调整,一月份的还款额如何计算。由于存在跨月的情况,一部分利率是上一年度的贷款利率,一部分利率是本年度的贷款利率。
这个时候需要首先根据剩余本金,核定一个月度还款额,按照天分别计算利息,估计这个时候12月份一定是按照31天计算了,所以,调整利息,就被银行狠狠的宰上一刀。
本月还款利息的计算:
本月利息=剩余本金 × 月利率;
本月归还本金=每月还款额 – 本月利息。
大月有31日,提前还款的利息按照日计息,算天数的时候会多算一 天;
日利率=年利率÷360;
但是一年有365天,按天计算会多交几天利息;
另外有一个问题需要说一下,例如你的发放贷款日如果不是还贷日,发放贷款日与还贷日之间的日期也是需要计算利息的。
合理负债有利于规划个人理财,而且房贷是最便宜的融资方式,能够房贷的时候,尽量使用房贷,让自己的资金能够投放到更高投资 回报的领域,大胆投资对个人真是很重要,同时房贷也能有效的降低通货膨胀风险,参与瓜分别人的存款行列中。
不管是先还本金,还是先换利息,这样的说法都是不对的。
每月还多少钱利息完全是根据你还欠多少钱和利率来定的,如果是等额本息,由于等额是一个固定数,每月利息也是根据欠的钱大小都定好的,所以只有本金开始会少,后面由于利息慢慢少了,所以还的本金就变多了;如果是等额本金,因为每月还的本金是定好的,利息也是定好的,所以开始还的钱就多,后面欠的钱变少了所以利息变少了,后面还的钱就变少了。

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