让我们看看房贷怎么算,贷款有什么坑。

这里是肥聪俱乐部,最近看周边的朋友在看房子,买个房子,他那房子贷款有两种还款方式,等额本金和等额本息,她问我这两种方式有什么区别,还有人跟他说,你如果贷了款就不要提前还款,因为提前还款的话,前面的利息就白还了,这个说法对不对呢,我们今天就想研究一下这个问题。

研究一下房屋贷款的一些基本问题,房屋贷款需要银行去,要么用公积金贷款要不用商业贷款。在贷款的时候呢,我们首先要知道一个年化利率,这个年化利率假设是6%,如果年化利率是6%的话,那么月利率就是0.5%,因为一年有12个月,你每个月都会还一次钱,如果你每个月还的钱,都包含本金和利息两个部分,我们为这个问题简化,我们假设一共就贷款了12万元贷款,而且一年还清,一年每个月都要还,所以一共是分为12期,我们在贷款的时候也是按月还的,比如说贷款十年就是120期,贷款三十年就是360期每个月都要还,我们每个月所还的钱既包含本金,又包含利息,你一共需要还多少利息呢,有人说这个很简单啊,你看我一共贷款了12万,一年就还清,一年利率不是6%吗,所以我们就可以算出这个利息了,说这个利息呢就是12万元,再乘以6%,结果就是7200块钱。这个做法对不对呢,这个是错误的,你如果真的去贷款,你最后会发现的,你还的钱呢,远远没有7200块钱这么多。为什么呢,咱们再研究一下啊,首先呢,我们先来说,第一种方式叫做等额本金本金。什么叫等额本金呢,你每个月还的钱里面的,你的本金数量是固定的,比如说你一共欠了12万啊,所以12期还,所以每一期就还12万,除以12期等于一万元就行了,所以说这种方式下啊,你每个月的本金偿还。每个月本金偿还12万元,除以12期,结果是一万元,一个月还1万块钱。但是你不光要还本金,你还得还利息对不对,还利息每个月还多少呢,这就不一样了,我们首先看第一个月。第一个月你欠银行12万。然后呢,银行说我的月利率是0.5%,所以我要收你。0.5%的利息,这么一算就是600元,也就是说在第一个月的时候你需要还600块钱利息,这600块钱利息是怎么产生的,是你所欠的12万元,在一个月之内产生的利息就是之前产生的利息,之后他并没有收你,那么第二个月又如何呢,这个时候你要注意了,在第二个月的时候,因为你每个月本金还1万呢,所以第二个月你不欠银行12万了,你只欠银行11万元了,他们银行再收你0.5%的利息。所以就是550元,按照这种算法,一直到第12个月,你只欠银行一万元,银行收你0.5%的利息,结果是50元。所以每个月你还的利息是不一样的啊,从最开始每个月都有,到最后每个月50。

你一共花多少利息啊,那就是600加五百五一直加加到50,一个等差数列对不对,我们就可以这么算啊,先算个平均值,600加50除以二,结果是325元,平均每个月325*12个月,结果3900元。也就是说你用这种方式还款的话,你最后一共还的利息是3900。为什么不是7200呢,很简单,就是因为他算利息时是看你还欠银行多少本金,你一直在还本金,所以你本金会越来越少,因此,你最后还的这个利息是不到7200元的啊,就是这么一个原因,等额本金法呢,还有一个好处就是它每个月还的本金是固定的,所以。

还款额相对比较少一些,那么相对于这个等额本金法,还有另外一种方式叫做等额本息,什么叫做等额本息,显而易见,等额本息的意思就是每个月还的本金和利息之和是不变的,这个算法稍微复杂一点,我们首先把这个模型设的简单一点儿,我们假设,一共贷款最开始呢,叫A0。但是呢,你还了一个月之后,欠款就是A1,这个还一个月欠款就是A2,一直到第12个月还完欠款就是A12。A12等于几?是不应该等于零啊,因为12个月还完之后你就不欠钱了吗,那等于零,然后我们每个月还款额都是本金加利息啊,叫做大A,所以大A呢,是包含本金加利息的,好,我们现在就想问,如果我最开始欠款是12万,A0是12,那么我每个月还多少钱,才能够把这12万钱还光了,我们看看这个顺序。首先呢,我们知道A0呢,就是12万,这就是第一个月。然后A1就是你在第一个月还完钱之后还上了贷款,首先你欠了12万A0,但是经过一个月呢,他这个A0会产生利息,所以你欠银行的钱变成A0乘以一,加上0.5%,因为它产生的利息,所以变成这么多了。然后你还了A嘛,所以他减A,他这就是第一个月还钱就剩的钱,第二个月还完钱之后你剩的钱。那就是你第一个月欠的钱乘以一加0.5%,他要升息,然后你再还,一直这样下去,到第12个月,第12个月你欠的钱,就是第11个月的钱乘以一加0.5%的生息,然后再减去A,最后你让这个数得零,也就是说呢,我们有这样一个比较复杂的这样一个方程,从你最开始欠12万,每次都去掉A之后,最后得零,你再把这个给我算出来,经过计算,这个A有多少呢,有328元。也就是说,假如你怀12个月,每个月还10328的话,那么最后12个月还完,你刚好就不欠银行钱了,这就是所谓的等额本息法,至于说具体这个数怎么算出来的,公式有点儿复杂,我这里可以不写了,你在网上随便一搜,贷款,计算器,它都会帮你算出来的,非常简单,那我们看。如果每个月还这么多钱,你的利息有多少呢,每个月的利息是328乘以12个月,最后算完了是3936元,我们看。相比于刚才的额本金法的3900元,要稍微多一些,但是没多少对吧,多了30多块钱。这就是等额本息法的特点,他每个月还款额是固定的,所以比较好安排我们的生活对吧,不像等额本金,最开始还的钱比较多,所以我还的钱比较少。但是呢,他的缺点就是他最后的利息会多一些。但是差别不会特别特别大,还是基本上是差不多的,虽然也多了一点儿,等额本息法也好,等额本金法呀,这两种方法最后算出来,利息都不到先前的7千多的利息,原因就是因为。他不停地还本金的时候,他会把本金产生的利息减少。那这样我们就可以给你回答第一个问题了,这个问题就是如果我已经贷款,30年,我已经还了十年了,那我现在提前还款会不会吃亏呢,你注意啊,你还了十年的时候,你已经还了很多的利息,但这些利息都是前十年产生的,后20年的利息,他银行还没有收呢,所以如果现在一次性的把所有的本金都还掉了,你就再也不用还利息了,所以你是不会吃亏的。因此,提前还款是不吃亏的,但是有人的说,我现在不是在银行贷的款,我是小额贷款公司贷的款,那你可就要小心了,很多小额贷款公司是有很多坑的,虽然看起来利息好像不是那么高,但是实际利息要远远超过他说的利息,这是怎么回事儿呢,我们研究一下啊,比如说有一个小额贷款公司啊,靠他的坑有哪些地方。首先,第一个坑,比如说小额贷款公司跟你说了年利率12%,你看一下好像也没有太高了,银行6%他12,%,好像高了一倍也还可以接受,对吧,但是实际上他远远超过这个值,为什么呢,首先,第一个,你贷款12万,很有可能,他就给你说12年吧,对不对,12块乘以12%。结果就是1.44万,这就是你需要还的利息,那么这和银行相比就不一样了,银行是逐步收你的利息,你如果提前还款了,那么你的利息就不用再交了,而且在还本金的过程中,利息会越来越少,但是贷款公司很多不是这么干的,他直接用你的总贷款额乘以年利率。对吧,你虽然每个月可能都在还钱,但是他没有算你利息的减少,他还是按总额来计算利息的,所以这是第一个坑,因此,你贷款的时候,你要问清楚你到底这个利息是怎么算的,还款的方式怎么算啊,这是第一个问题,第二个问题呢,很多小额贷款公司会利息先付。什么叫利息先付呢,我们举个例子啊,你还是贷款,12万元,12%的利息,一算14400,对吧,所以呢,他给你12万的时候,他就已经把利息扣出去了,他只给了你12万减14400,他只给了你10.56万。你拿到手里就这么多钱,而且呢,你每个月还得还钱,不用还利息。因为利息已经先收了,你每个月还钱一万,共12个月,你现在看起来感觉好像利息还是12%,但实际上不是,你注意看,你本来是想贷12万,就是他只给了你10.56万,所以说实际上你的贷款额只有这个10.56万,然后你每个月还了1万块钱,这个额是固定的,每个月还1万块钱,如果你说每个月还1万,共待了10.56万,把这两个数字分别带到我们等额本息的还款方式去,算的话,你会发现,如果A0是10.56万,而每个月还款额是1万的话,你仔细计算利息,你会发现,按照等额本息的利率算法的结果是24%的利息,远远超过他名义上12%的意思,所以从这几个角度来看呢,你这个利率呀,实际上是非常非常高的,只不过他忽悠你的时候可能不会这么说,所以你要看清楚。

这种贷款的方式,他和银行贷款方式的区别是,第一个你不停的还钱,但他本金产生的利息并不减少,第二个很多是先付利息,再给你加个手续费,那利息就更高了,因此,大家如果想借钱呢,最好还是通过银行来借,如果银行借不了的话,你还有什么啊,支付宝,微信,这些玩意儿你还是可以借钱呢,相对来讲比较安全的,如果你实在没有办法一定要找这种小额贷款公司借钱的话,那你也一定要搞清楚,他的这个利息的计算方式到底是怎么样的,他不要被他们名义上12%这么低的利息受骗了。

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