一、房地产抵押与房地产抵押贷款的含义

(一)抵押与房地产抵押

抵押是指债务人在法律上把其财产所有权转让给债权人,而债权人并不占有财产的一种担保形式。

抵押可分为两类:一类是不成文法抵押,即是把财产的所有权转让给债权人,能否收口, 要看债务的偿还情况而定,如不能按时清偿所借债务,财产所有权便不能收回。如果能按时清偿所借债务,财产所有权便可以收回;另一类是有合法留置权的抵押,它是在法律上给予承押人留 置财产的权利。抵押是在债务人和债权人都认为比较公平合理的前提下,为确保债务按时清偿而实行有价担保的一种行为。对于债务人(承押人、抵押人)来说,仍然保留对财产的占有和使用;对于债权人(受押人。抵押权人)而言,在债务清偿之前,拥有抵押财 的所有权,可避免遭受损失,在整个抵押过程中,债权人享有抵押权。抵押权是在他人所有的不动产上设定的一种担保物权,当 债务人不能履行偿债时,债权人有权拍卖。转让或兑现设定抵押的财产,并从其款项中得到清偿。抵押权与债权的关系十分密切,它随着债权的发生而发生,随债权的消失而消失。作为抵押 的财产即抵押品的种类很多,一般为易子保存或变卖的商品,如股票。债券、房地产等。

房地产抵押是抵押的一种形式,指抵押人将其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

房地产抵押权即是以房地产作为清偿债务的担保的财产而形成的权利,是随房地产抵押的形成而发生的。房地产由于其经济价值大,耐用期限长,具有保值、增值性、不可移动性,是一种较为理想的抵押品。在房地产抵押期间,房地产产权仍然由产权所有者管理,债权人只能按期取息和收回借款,而无使用与管理房地产的权利。当债务还清,债权人收回房契、地契,抵押即告结 束。如债务到期抵押人不能清偿,抵押权人可以向法院申请拍卖 抵押物,以偿还其债务。债务已到期而未能清偿时,抵押房地产 的所有权属于抵押权人。如抵押物拍卖。转让后所得价款偿还债 务有剩余部分,应退还给抵押人,不足时抵押权人仍可以和其他债权人一样,可向债务人继续追索。

(二)房地产抵押贷款

抵押贷款也叫抵押放款或财产担保放款,指银行或其他金融 机构要求借款人提供一定的财产作为还款的物质保证而发放的贷款。抵押贷款与信用贷款是平行存在的两种贷款形式。信用贷款 是借款人单凭自身信誉,无需提供物质保证而从银行取得的贷款。这种贷款方式对放款人而言风险较大,因此利率较高,往往只对一些信誉好的大公司提供。在市场经济条件下,由于市场竞 争日趋激烈,广大商品生产者和经营者都会面临无力清偿债务, 甚至破产的危险。为确保贷款的安全,减少贷款风险,金融机构往往要求贷款人提供一定抵押物作为担保品,以备借款人不能依 约偿还本金和利息时,银行可以依法从变卖抵押财产得款中得到补偿。可以用作抵押财产的物品有:房地产、机器设备、有价证券、流动资产等。 房地产抵押贷款则是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款。它是房地产信贷业务的主要形式,在融资业务中占据了重要地位。在房地产抵押贷款中,不转移房屋的占有权、使用权、处分权和收益权,但产权人 和受押者都不能随意处理房屋。与其他贷款相比,房地产抵押贷款具有以下特征:

1.是以房地产作为抵押物为前提来融通资金的贷款房地产抵押贷款是以房产或地产为抵押而取得的贷款。与信用贷款相比,房地产权参加到抵押人与承押人之间的借贷活动中,减少了债权人的贷款风险,而且其贷款发放数额由抵押物的价值和贷款项目风险程度来决定,整个借贷活动的展开以房地产抵押品的存在为前提。但就借贷双方而言,其目的都不是为了取得抵押物,而是以抵押物为前提融通资金。借方是为了获得资金 而将房地产抵押,贷方为保证贷款安全而要求取得抵押物的抵押权。

2.当事人具有双重关系借贷双方不仅具有债权债务关系,而且还存在出押受押关系。借方既是债务人又是出押人;贷方既是债权人又是受押人。

3.抵押物权属关系复杂房地产抵押中抵押权是从属于主债权的担保物权,在抵押期间内,房地产抵押物设立抵押权,并办理登记,抵押权人保管房产的产权(所有权)证书和地产的使用权证书,但不转移房地产的占有权、使用权、处分权和收益权,仍归出押人。当贷款到期如出押人履行债务,房地产所有权证书归还出押人,如出押人不能清偿债务,承押人可以行使对房地产的所有权。

4.借贷双方须签订抵押合同,保护双方权利房地产抵押所涉及的权属关系较为复杂,为保证抵押双方的权利和义务,必须签订房地产抵押合同,并应到房地产管理部门进行抵押登记,使其发生法律效力。还清贷款全部本息后,房地产抵押合同即告终止。

5.涉及关系人及影响因素众多房地产抵押贷款与其他标的物抵押贷款不同,它不仅涉及到 抵押人与承押人的双方利益,还涉及如房地产使用人。共有人以及它项权利人等各方面的权益。影响因素有:交易市场上房地产实际价格的波动情况。抵押期间房屋的使用。修缮、管理、养护 对实际价格所产生的影响,以及意外灾害、人为事故等。

二、 房地产抵押贷款的程序

(一)提出贷款申请

凡是符合贷款条件的借款人向银行申请房地产抵押贷款时需填写《房地产抵押贷款申请表》,并提供规定的文件,经贷款负责人认定后方可办理借款申请。如借款人为房地产开发经营企 业,则申请房地产抵押贷款时应提交的文件包括:房地产抵押登 记申请书。抵押当事人身份证明或法人资格证明、经有权部门批准的立项文件。抵押房地产的清单及所有权证件、房地产抵押合同、贷款银行要求提供的借款人财务情况和其他有关文件。当以土地使用权作抵押向银行取得贷款时乡还需提交抵押当事人的身份证明或法人资格证明、土地使用证、土地使用权出让合同及按合同付清出让金的凭据。

(二)贷前审查

金融机构收到借款人的申请及相关文件后,要对借款人和抵押标的物进行全面的审查和分析。这是保证贷款安全的重要环节,审查包括以下内容:

1.对借款人资格、资信的审查主要审查借款人是否具备相应的资格和确有还款能力。抵押人应具有完全民事行为能力,对抵押房地产拥有所有权,并领有所有权凭证;法人应具备独立核算、自负盈亏能力,且具有房地产开发权。同时,银行可要求企业提供验资证明。财务报表等资 料审查抵押人的资信状况。在对借款人审查的同时也要审查承押人是否具有承押资格, 这将由政府指定的房地产抵押贷款领导机关来进行。我国有些地区规定,房地产抵押贷款发放机构必须是国内的银行或者是在我国设立办事机构的外国银行。

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