你今天转房贷了吗？

昨晚吃饭大家聊到了一个话题。把按揭的房贷转为经营抵押贷。要不就把原来的经营抵押重新转一下。高利息的转到低利息的。

是傻了吗？还是没事干，闲蛋疼。朋友们这样问我。

不！为什么要搞这么复杂？很简单，因为有利可图！大大的省钱！

今年lpr跟固定利率分离以后，买房按揭跟经营抵押的利率出现了倒挂的现象

以前大家都是固定利率。剩下就是看上浮多少。

一般来说房屋经营抵押的上浮都比买房按揭要高。一般来说还高出两倍以上。

大家纷纷按揭买房，没什么事情都不会转出去做抵押。除非缺钱，不然很合理。

今年可不一样哦。现在利率分离以后。房屋经营抵押普遍的年化利率都比按揭要低。

按揭5年期以上的基本上都是lpr4.6%+n基点

我们再来看看经营性抵押这一边。先期后本现在能做到3%，等额本息的年化低到3.3%

举个例子。

一共是200万的房贷，以前是商贷按揭30年，利率是以前的4.95%，那么30年的月供是：10675，30年的总利息是1843143.98。

现在是200万的房屋经营性抵押，利率是3.3%，那么30年的月供是：8759，30年的总利息是

1153277.56

省了70多万啊！！轻轻松松赚了台保时捷。

和按揭对比，经营性抵押月供的话还有第一个好处。

房屋进行抵押的话可以做先息后本。这样的话月供很低，供起来非常的轻松。

举个例子，同样是100万的贷款，按揭利率是4.95%的情况下。30年等额月供大概是5337。

如果做先息后本的房屋进行抵押的话，同样是100万的贷款。年化3%，每个月月供只需要2500。突然就轻松一半。

那还有第另外一个好处就是多拿钱。

举个例子，500万的房产。按揭买了很长时间，剩下大概50万的剩余贷款。那重新做一个经营抵押出来至少能贷个7成。这是350万呢。不但盘活了资产多拿钱，还吃尽了楼价上涨的红利。

房产作为一种固定资产。通过腾挪可以把它的金融属性跟经济价值发挥出来。

但是这种方法有没有缺点跟风险呢，我可以回答说有。

第一，如果你的贷款原来是公积金贷款。那必须要把它结清。导致以后就不能享受公积金贷款的超低优惠利息。

不过按目前的经营贷款的利率来讲，这个落差它并不是说特别的大。

第二，从按揭转换到经营性抵押以后，是不能逆转的。就是说一般情况下是不能从经营性抵押转回去按揭，除非你买卖房产，或者“假“交易你懂的。

但是经营性贷款之间，他们是可以互相转换的。

第三，在转换的过程中必须赎楼处理掉按揭剩余的贷款金额。如果一个家庭的现金不足的情况下，这样一来就要求助外界赎楼过桥。多多少少会产生一些交易的成本。

不过这就是数学的问题，哪个省钱干哪个。

很多朋友已经靠把房子腾挪来腾挪去盘活了资产，实现了人生的一个质的飞跃。

虽然是辛苦累一点，不过过程中也可以多学一点东西，对自己也是一个成长。有条件的我还是建议大家转动一下吧。详细了解的朋友也可以来关注 咨询我。