在深圳很多名下有房，需要资金周转投资，想用深圳房产做抵押贷款，来利用经营贷贷款是最常见手段，也是撬动杠杆的利器。

但是，抵押政策有很多不确定性。

政策宽松时，公司可沟通，流水可沟通，负债可沟通，查询可沟通，过户时间可沟通，感觉银行在放水一样。

随着银行业绩压力越来越大，自国庆后，经营抵押贷市场开始异动，感觉是从寒冬过渡到春天了，老蒋上月接了10个抵押单。

越来越多的优质产品出现，对客户资质要求变低了，越发往客户需要的方向走了，但还是有些硬性门槛要注意。

一.人的要求

申请人年龄：

一般银行对年龄要求在22-60岁之间

1、18-22岁，年龄太小、社会能力、还款能力不足，需要父母共借。

2、60-69岁，生老病死的概率加大，银行会考虑规避风险，需与子女共借，如果年龄再大点的房主，只能作为抵押人。

申请人的婚姻状况：

1、未婚很简，一个人签字即可。

2、离异的，需要提供离婚证及离婚协议。

再婚的，银行会考虑申请人之前有几段婚史，财产清晰。

3、已婚的配偶是否能知晓，共签借款，需要双方一起授权。

另外，丧偶，如果没有遗嘱公证，申请人则需要让家里的七大姑八大姨做放弃财产公证，这个就非常麻烦了。

二.房产的要求：

1、区域

不要以为所有的房产，都可以在银行顺利申请到贷款。

对于银行来说，最感兴趣的还是热点区域的房产。比如南山、宝安、福田、南山的房产，给的价格很高，其他地方区域授信会稍微低，额度也偏少。

2、房龄

银行普遍会要求房龄在25年以内，有些银行会将标准放宽至30-40年。即房龄40年，是房产抵押贷款的极限。

3、面积

一般要面积段在30㎡以上，太少了银行经理也不太想去折腾，第一给的额度少，做的事情也是一样多。

三.抵押贷借款人的要求：

1、还贷能力：

一般由借款人的收入相关。银行要求个人月收入是月还款额的两倍

在申贷中流水是十分关键，这对申请理想贷款额度非常有利。当还贷能力不足时，也可以退而求其次选择降额贷款。

2、信用情况

申请人的个人信用有不良记录，比如逾期次数多，信用卡负债过高，查询过多，同样有被拒贷的风险。

3、存在有负面信息及官司

申请人有欠缴水电煤话费等信息，也可能形成负面信息，还有存在被告信息等官司，都会有被拒贷风险。

四.经营抵押贷的公司要求：

银行对申贷公司都是有要求，一般都是要求一年以上，持股半年以上，部分银行是支持空壳。

1、新注册公司

深圳有些银行要求宽松一点，公司注册6个月以上就能够，一般会有附加要求，比方对公流水、交税，过滤一些“空壳”公司。

2、过户营业执照

跟注册公司相似，新过户的营业执照一般也是要求满6个月。

3、股东持股

新加股东操作的可行性比前面的高，一般银行要求持股20%以上。

4、公司类型

银行对公司的营业执照运营范围也有要求，不是什么职业类型都能够的。高能耗、高污染、落后产能、高危职业、房地产、煤矿、娱乐职业等职业融资贷款都是不符合银行贷款方针的。

如果选择个人直接办理抵押贷，需要注意的是各大银行贷款利率都不同。另外抵押贷款哪家银行最好?这是最近客户问我最多的一个问题。其实呢银行与抵押人之间它是一个双向选择的过程。你的房产状况，征信情况，流水多少，决定了哪几个银行可以受理你的抵押。然后在可以受理的银行里，可以选一个，相对来说利率年限跟额度最适合自己的银行。所以每家银行都有自己的优势，也有自己的缺陷。