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广州住房抵押贷款怎么办理,需要哪些流程?

  房屋抵押涉及的要素如下:对的,你要准备去咨询抵押,

  你要先准备资料哦:房本+营业执照+征信(夫妻双方)+1年流水(夫妻双方)+身份证(夫妻双方) +(户口本,结婚证)。单身贵族就自己的资料就可以。建议把以上的资料打包成资料包,如果咨询产品,直接发资料过去。切忌:扭扭捏捏,生怕别人拿你资料去干什么坏事,你没给足资料信息,很多时候只会耽误你自己的事情,人家给出来的方案不准确,到最后还是你自己承担责任。

  一图解千文

  涉及到的因素

  以下是步骤

  第一步:明确需求

  首先根据上面所说的所有资料做一个自身条件的评估

  且中心思想更多的是,自己去尽力符合产品的要求,而不是臆想产品。

  抵押贷分为标件和非标件

  标件的就是房子,房产,流水,营业执照,经营场地,征信满足大部分银行的要求.

  房产:广州佛山深圳地区的房产,证在手,有空间

  流水:流水既能符合资产负债比,又能体现经营流水;

  营业执照:行业和经营时间满足要求,一般都是要一年期;

  经营场所:可上门经营场地,尽量和抵押银行在同一城市。

  征信:征信干净,负债、查询干净

  主体:贷款人没有案件,没有犯罪记录

  但是隔行如隔山,大部分人的情况都是非标件,有个房子就想去做抵押,不管你到底是经营者身份还是工薪族身份。

  所以一般非标情况是:

  房产:可能是新房本,未满三个月,全款all in后去抵押;

  流水:从流水就暴露了一个工薪族身份的人,一个月就1-2w的工资收入,根本找不到其他流水作为辅助说明经营者身份;

  经营执照:压根就没有执照,想着新注册执照,直接包装一个身份。身份执照没满3个月或者一年。

  经营场所:工薪身份的人基本没有经营场所,然后去跟做生意的朋友借场地也是百般为难,还不如花点钱,留个体面。

  征信:工薪族这征信这块都是挺干净,就是有些年轻人,会和消费金融有千丝万缕的关系。

  主体:主要是职业的问题,有些贷款主借人,自己和配偶都是事业单位或者机关人士,单位不给注册营业执照,现在消费性抵押D可以做200w,不用营业执照。

  需求建议:

  大部分人对于贷款,都喜欢长年限,低年化,高成数额度,放款快,麻烦少,先息后本。

  理想是很饱满的,但是现实是几乎极少能符合这个需求的,即使符合,也是要极好的资质,所以我们这里只说些大概率事件

  第二步:准备资料

  准备资料这一步一般都不难,但是也有一些踩坑的点,在这里要说明下注意点

  资料:

  1. 房产证:如果房产证出了押在银行要提供复印件加盖银行公章,但是如果还没出证,比如新盘,还没出证就不用考虑到了。

  2. 营业执照:没有特别的要求,不要是敏感行业,投资、房地产、夜总会、娱乐业等。

  3. 流水:是坑最多的,近半年不要有与房地产之间的关系,首付,定金,都不要有,提前做好准备.

  4.婚姻资料:单身就不用考虑了,单身狗不配有婚姻资料。婚姻记录要提供:双方结婚证,单方离婚证。家庭户口本。

  5. 收入证明:部分银行因为客户流水不足需要提供收入证明。

  6.其他

  第三步:上门评估

  1. 房产评估:一般都是银行委托给第三方评估公司,大部分免费,部分银行会收取一定的评估费用500-1000元不等,上门拍照前评估公司的人员会和业主进行协商时间,拍照5分钟内完成,拍照现场尽量是居家状态,不说是出租状态.

  2. 营业场所上门:现场要具备营业招牌,具体的门牌号。还要有业主本人在场,和银行经办的拍照。

  第四步:签约和批复

  签约:收集好所有的纸质资料和电子资料,就和银行签约,银行签约有几个注意点就是,房本上有多少人的名字,就要多少人出面,特殊情况下不方便出面可以进行委托,就比如疫情期间,有些业主在国外没办法回国,可以远程授权后公证。

  批复:一般操作下进件后8-10个工作日可以出批复,批复以短信或者纸质资料为准,除了批复虽然是板上钉钉的事,但是距离放款还有步骤,这期间切忌瞎操作,作死自己的征信。

  第五步:确认同贷书并签约

  银行人员会跟你确认同贷书,有些银行还需要去银行签一次。大部分不需要,直接安排后面工作就可以。

  第六步:房管局入押拿他项

  按揭房:需要向原来按揭的银行提交申请还款,确认还款周期,广州商贷一般是15-30个工作日;公积金是15个工作日左右。确认出结清证明就是所谓的涂销资料的周期,安排垫资,现阶段广州的垫资成本是1%每月起。

  现在市面上对于银行按揭结清有加急业务,也就是一个花钱的事,权衡垫资和费用之间的费用长短,节省费用。

  全款房:不存在按揭结清的事,直接入押就可以。

  入押:房子入押,要直接去到当地的房管局,比如天河的房子要去珠江新城,也就是华夏路那边的房管局进行办理,番禺的房子要去到番禺区的房管局。各个城市或者区域有自己的划分,但是流程大同小异。也有线上入押,不用去房管局。

  广州入押后有回执,银行凭回执后续拿他项,银行凭他项放款,广州老六区的他项现在是一个入押一个小时后出。

  来到了最后一步,也就是放款,这里也有几个小注意点。

  第三方账户:顾名思义你是经营贷,那么你跟别人做生意,钱肯定是打到别人的账户去,可以大白话这样理解。但是市面上现在是个人账户能收,部分银行对第三方账户有要求,要求打到公户,或者第三方要符合经营身份。

  取现:放到的卡要求是一类卡,没有取现限额,取现这个事的意义我就不在这里累赘说了。

  

  以下解答一些朋友关于抵押贷的问题:

  Q

  我打算全款买房子,然后再抵押,可以做多少成?

  打算买就是还没买,如果全款买了后要马上抵押,建议现在你就要着手准备下营业执照还有流水

  新房本现在接受的银行不多,有按照7成评估的,但是如果这期间有涨幅的房子,可高评拉85成

  我是事业单位,单位对于注册营业执照有要求,不支持在外面有经营活动,难道我在这单位一天,就跟经营贷无关吗?

  首先:你的情况就算不注册营业执照也可以做,有不用营业执照的抵押贷,只是年限比较短,也就是消费性抵押贷。

  再者:你爱人或者直系亲属有营业执照也是可以接受的,有股份参股也是接受的

  最后:单位可协商的情况可以安排清楚。

  有中介跟我说抵押贷月利息只有3厘2,年化就3.85%就是说月费率是0.32%,那我100w,一个月的利息是不是就是3200元?

  你好,对于信用贷和抵押贷的算法是不同的,一旦中介这样给你算,其实在偷换概念。

  懂行的人都知道年化和费率不是同一个概念。

  信用贷说费率。因为这过程中本金是一直在还,但是利息一直都是按照全额在给,市面大部分的信用贷等额本息都是如此设计的,少部分是按照随借随还计算。

  抵押贷:抵押贷需要用房贷计算器,类似按揭算法,利息其实是前置的,不是每个月一样。所以对于这个3厘2的算法,中介应该是3.85%除12了。这水平你要放心就找他呗。

  已经是大白话说法了,听不懂再看几遍

  我的房子在按揭,我一定要赎楼了后再抵押吗?

  不是的,你房子在抵押,可以准备好资料,先走流程,批款了之后再赎楼,这个时候,批复出了,批款板上钉钉,你再去赎楼,是不是更稳得一批。

  相反,你赎楼了,再去走流程,万一贷不下来,你赎楼的资金不白耽误了吗?资金也是有成本的。

  我房子在按揭10年了,证在手,用公积金供的,公积金利率3.25%,我不想赎楼,可以直接抵押吗?

  可以的,你证已经在手了,而且你的考虑是非常正确的,公积金利率那么低,也不建议置换,但是又想把涨幅的溢价泵出来,你可以考虑二押,就是二次抵押,市面上现在也有20年等额本息,年化4.65%左右。具体可咨询细讲。

  你好,我现在想抵押后再去买一套房子,可行吗?

  虽然现在很多人并不是拿存款去买房子,而是负债撬动更多的负债,对于经营贷不能流入房地产的这个事大家都知道。但是不管怎么说LH虽然不能让你获得低层数首付,但是可以让你隔离负债。隔离单独房票。但是如果一定要去顶这个风头,建议先买再抵押。先挪钱,再还债,我也就只能说到这里了。现在是2022年8月,房贷利率已经比肩JYD了,除开首付成数优势,没有太多利差优势。

  抵押贷如何防止银行抽贷?

  首选抽贷这个事情,每年都有,但是对于2022年的抽贷话题,仿佛和房贷按揭一样,受到更多讨论,所以会有所放大。

  按照正常的流程进行申请贷款,放贷,并且做好贷后管理工作,不能在半年内注销营业执照,部分银行会进行抽查去看场地。如实使用好资金就可以。

  

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