我在广州做房产抵押贷款这个行业超过5年,接触过的客户大几千人,对这个行业非常了解,在这里为需要办理房产抵押贷款的朋友解解惑,希望能帮到大家。

广州的房产抵押贷款和其他地区大同小异,主要分为银行贷款和机构贷款。

先从银行的抵押贷款说起,银行贷款细分为住房按揭贷款、经营性贷款和消费贷款。总体来讲,就是利率低,年限长,但要求高。

住房按揭贷款,通俗点讲就是买房但钱不够,以新买的房产抵押给银行,去银行申请贷款来付房款。一般年轻人首套房产都可以借30年,房屋价值70%的借款金额,利率公积金的话是3.25%,商贷现阶段四大行基本是基准上浮10%,也就是年化5.39%。关于住房按揭贷款方面的业务,一般都是买房的时候地产中介找按揭公司帮你办,或者自己去找按揭公司帮你办。

个人经营性贷款,以前是利率高,审批严,期限还不给太长。今年,受到疫情的影响,放宽了这方面的政策,现在倒成了市场上的香饽饽,利率低,额度高,年限长,审批还宽松。

拿目前我帮客户办得最多的几个银行的产品来讲,利率最低的只有3.85%/年,年限最长的可以去到20年。什么概念呢,公积金贷款是3.25%,但是一个人只能贷60万,夫妻贷100万,最长年限20年,商贷利率最低是5.39%,现在一笔经营贷,利率接近公积金贷款,额度还没限制,期限还不比公积金贷款短。当真是要多划算有多划算。再说说额度,现阶段有些银行可以给客户批8.5成的额度,这在以前也是想都不敢想的一件事了。关于还息方式,大部分是等额本息,也有少部分银行可接受一定时期内的先息后本(先息后本是指每个月只需还当月的利息,到期才一次性归还本金的还款方式)。

讲了这么多今年经营性贷款的利好,再讲讲要求吧,首先,既然是经营性贷款,那肯定需要营业执照,有些银行需要经营满一年以上,有些银行可接受新注册的营业执照。有人肯定想问,用别人的可以吗?可以,前提是营业执照的法人愿意出来签字当借款人。之后就是房产,一般都是楼龄30年以内的住宅类房产,要求产权清晰。接下来是重中之重的征信,征信的好坏直接决定能否批贷。一般是看近两年的逾期次数和近半年的申贷查询次数,最近还有传闻说有网贷记录也对贷款有影响。因此,想贷款需从养好征信开始。

那么,该如何去申请银行的经营性贷款呢?一般途径有两个,一是自己去银行申请,二是找专业的贷款中介帮你。先说第一种方法,自己去银行申请的唯一好处是没有中介费用,但是不清楚哪家银行有什么产品,哪些产品适合,基本上就算把能见到的银行都跑一遍,也不见得能找到合适的产品。其次,办贷款的过程是比较繁琐的,有很多问题轻车熟路的中介可以很快搞定,换成自己就很麻烦了。第二种方法,找专业的贷款中介办理,好处是中介基本都是同时对接很多家银行,他们是最了解市场的人,熟悉每一家银行的每一个产品,能精准地帮客户找到最合适的银行产品。比如客户要高额度,或者要低利息,甚至征信有些瑕疵,换成自己找,基本是不可能找到合适的,中介就不一样了,可以对症下药,甚至对客户来说像绝症一样的一些问题,比如征信有瑕疵等在中介这里也不是完全解决不了的问题。因此,我是推荐客户申请贷款找贷款中介去办的。当然,也不是随随便找一个中介就行,肯定是必须靠谱的,不乱收费的。一般来讲,都是事情办成贷款发放下来才会找客户要钱,未办事先要钱那大概率是黑中介。不能一颗老鼠屎坏了一锅粥。

银行还有消费贷款,现阶段基本少人会办理,总结起来就是利息高,额度100万以下,年限短,除非客户傻了才会要。

讲完银行贷款,市面上还有一种也是广为人知的抵押贷款,机构房产抵押贷款。什么是机构的房产抵押贷款?就是非银行的民间机构申请了合法的金融牌照,面向有需求的客户发放抵押贷款。机构贷款的特点是额度高,期限短,利率高,但是对客户的征信、流水、经营状况的要求低,且放款快。

机构的贷款一般都一次抵押和二次抵押两种,一次抵押(简称一押)就是机构必须是第一顺位的抵押权人,不接受房产再次抵押给他人。二次抵押(简称二押)则是机构作为第二顺位抵押权人,前边还有个第一顺位抵押权人,一般绝大多数第一顺位是银行。

一押贷款面向的客户群体有两种,一是本身存在瑕疵的客户,完全没有瑕疵的客户肯定首选银行贷款,但是资质达不到银行标准的客户总是会有的,这类人也是有贷款需求的,就只能接受机构的贷款。我会建议他们先到机构申请一笔贷款,然后养好征信流水等,符合标准再回银行申贷。二是短期周转的客户,有些客户一笔款项只需要用三五个月,且比较急用。这个时候申请银行贷款不一定来得及,且银行贷款期限比较长,因此也会选择机构的短期贷款。机构的贷款通常可以回执放款,也就是说审批通过,办了抵押钱就到账了。

二押贷款市场上做的公司比较少,一般来讲面向的客户群体是房产一押在银行的客户,额度也会有所控制,基本最高就是评估价的7成了。愿意做二押的客户基本上是现存的一押贷款不舍得换掉,又需要新增一笔资金来周转的。

那该如何申请机构的贷款呢?一般也是客户自己找上门或者找专业的贷款中介。自己找上门相对来讲难度比较大,因为贷款机构一般都没有临街的门店,都是在写字楼之中,没有一定的渠道找不到他们。而且有些机构是不做散客的,都会选择跟中介渠道合作来开展业务。第二种找专业的贷款中介基本就是唯一的途径了。每个机构的贷款要求都是不一样的,要求严的一点的利率会低一些,要求宽松的利率会很高,像我认识的一些贷款机构,黑名单都可以做,利息吧,想想都知道。

在找贷款机构的时候,就体现出中介的价值了,没有中介的介绍,客户根本不知道自己适合去哪家公司申贷,或者资质达不到要求,或者命名可以做低利率的贷款,最后却做了高利率的贷款等等。

同时有一点需要郑重说明一下,贷款机构一定要是正规的,知名的贷款机构,不要找一些私人的,或者比较混乱的小公司。大公司一般比较正规,有固定的收费标准,不会乱收费,小公司就不好说了。

希望我这篇文章能帮助到有需求的你。

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