广州经营性物业贷款：评估价 6 折，年化 4.2%，可贷 20 年

广州经营性物业贷款：评估价6折、年化4.2%、可贷20年，这篇文章讲透你关心的所有细节

想拿名下商铺、写字楼融资却怕“额度不够、利率太高、期限太短”？广州当前的经营性物业贷款政策，或许能直接解决你的资金焦虑——评估价打6折放款、年化利率低至4.2%、最长可贷20年，每一个数字都精准击中中小微企业主“想要钱、怕压力”的核心需求。

这篇文章不会讲空泛的“贷款常识”，而是直接把你最关心的“额度怎么算”“利率是不是真的低”“自己能不能申请”讲清楚，帮你快速判断：这笔贷款到底适不适合你？

一、先搞懂：广州经营性物业贷款，到底是什么？

很多人听到“经营性物业贷款”会犯懵：和普通房产抵押贷款有什么区别？其实一句话就能说清——它是专门针对“能赚钱的物业”设计的贷款，用商铺、写字楼、酒店、产业园等“经营性房产”做抵押，还款来源主要靠物业的租金或经营收益（比如商铺的租金、写字楼的物业费）。

和普通抵押贷相比，它的核心优势是“更贴合经营需求”：比如普通抵押贷可能只看房产价值，而经营性物业贷款会同时考量物业的“赚钱能力”——你的商铺租给了连锁品牌、租金稳定，银行反而更愿意给你高额度、长期限。

1.1 哪些物业能做？不是所有房产都符合要求

广州能做经营性物业贷款的物业，必须满足两个核心条件：

“经营性”是前提：必须是用于生产经营的房产，比如社区底商、商场铺位、写字楼整层、产业园厂房、酒店（须有营业执照）；

“有稳定收益”是关键：物业必须已经出租或正在经营，能提供最近612个月的租金流水、租赁合同（比如你的商铺租给了某奶茶店，签了5年合同，每月租金3万，这就是“稳定收益”）。

举个反例：如果你的商铺是空置的，或者刚买还没租出去，大概率无法申请——银行要的是“物业能自己赚钱还贷款”，而不是让你用其他收入填窟窿。

二、广州当前政策：评估价6折、年化4.2%、20年期限，到底怎么算？

这三个数字是广州经营性物业贷款的“核心卖点”，但不是所有人都能立刻听懂“背后的好处”，我们用具体案例+直白计算帮你掰碎了讲：

2.1 评估价6折：你的物业能贷多少钱？

“评估价6折”指的是贷款额度=物业评估价值×60%，这里的“评估价”不是你买房子的价格，而是银行认可的第三方机构给出的“市场价值”（比如你2018年花800万买的商铺，现在市场价值涨到了1000万，评估价就是1000万）。

举个真实案例：

广州天河某企业主有一套写字楼，面积200㎡，当前市场评估价1200万（每㎡6万），那么他能贷的额度是：1200万×60%=720万。

如果他之前用这套房子做普通抵押贷，可能只能贷到评估价的50%（600万），现在多出来的120万，刚好能补上企业扩大经营的资金缺口。

2.2 年化4.2%：利率到底有多低？

先对比一组数据：

广州普通经营贷的年化利率一般在4.5%6%；

消费贷的年化利率普遍在5%8%；

经营性物业贷款的4.2%年化，相当于比普通经营贷少了0.31.8个百分点。

算笔还款账：

假设你贷了500万，分20年还（等额本息）：

年化4.2%的情况下，每月还款约29700元；

如果是年化5%，每月要还32100元——一年下来多还28800元，20年就是57.6万！

这个利率不是“噱头”——它是广州部分银行针对中小微企业、个体工商户的“政策倾斜”，目的是降低企业的融资成本。

2.3 可贷20年：期限长，到底意味着什么？

很多企业主怕“贷款期限短”，比如普通经营贷一般只能贷15年，到期要“过桥”（借短期资金还本金），不仅麻烦还可能产生额外成本。而20年期限的好处，直接戳中两个痛点：

还款压力小：比如贷500万，20年等额本息每月还2.97万，比5年期限（每月约9.3万）少了6万多，完全不影响企业日常经营；

避免“过桥风险”：20年里不用频繁倒贷，不用担心“过桥资金断链”导致的逾期风险。

三、你能申请吗？广州经营性物业贷款的3大核心条件

政策再友好，不符合条件也没用。我们整理了广州银行最看重的3个申请要求，你可以直接“对号入座”：

3.1 主体要求：谁能申请？

必须是经营性主体——要么是企业（有限责任公司、个体工商户、合伙企业），要么是企业的法定代表人/股东（占股比例一般要求20%以上）。

注意：如果你是“纯个人”（比如没有注册公司），哪怕有经营性物业，也无法申请——因为这笔贷款是“支持经营”的，银行要看到你“用这笔钱做生意”。

3.2 物业要求：你的房产达标吗？

除了前面说的“经营性”和“有稳定收益”，还要满足：

物业产权清晰：没有查封、抵押（或已还清之前的贷款）；

地理位置好：优先接受广州核心区（天河、越秀、荔湾、海珠）的物业，郊区物业需满足“人流量大、租金稳定”（比如花都的大型商场铺位）；

面积要求：一般不低于50㎡（部分银行接受30㎡以上的优质铺位）。

3.3 经营要求：银行要查你的“赚钱能力”

银行不是慈善机构，它要确认“你能还得起钱”，所以会查：

企业经营满1年以上（部分银行接受6个月，但需提供连续的流水）；

物业的租金流水：最近6个月的租金入账记录（比如银行流水里有“某公司租金”的转账）；

企业的经营流水：每月营收能覆盖贷款月供的1.5倍以上（比如月供3万，企业每月营收至少4.5万）。

四、申请流程+避坑指南：别让“小错误”耽误贷款

如果你符合以上条件，接下来的5步流程能帮你快速拿到钱；同时要避开3个“常见坑”，避免白跑一趟。

4.1 申请流程：5步搞定，最快2周放款

1. 第一步：物业评估：联系银行认可的评估机构（比如国众联、戴德梁行），评估物业价值（一般35天出报告）；

2. 第二步：准备资料：企业营业执照、公章、法人身份证、物业房产证、租赁合同、近1年的租金流水、企业近6个月的经营流水；

3. 第三步：银行面签：带齐资料去银行签字，银行会审核你的资质（比如查企业征信、法人征信）；

4. 第四步：抵押登记：去房管局办理抵押手续（把物业抵押给银行），一般12天完成；

5. 第五步：放款：银行审核通过后，将贷款打到企业对公账户（不能打给个人），最快1周内到账。

4.2 避坑提醒：这3点千万别犯

坑1：隐瞒租赁情况：如果你的商铺已经租给别人，但没告诉银行，一旦查出来，会直接拒贷——因为银行要的是“稳定的租金收益”，隐瞒等于“欺骗”；

坑2：虚报流水：不要为了“符合要求”伪造流水（比如找朋友转钱做假账），银行的系统能查出来，轻则拒贷，重则影响征信；

坑3：找“黑中介”：有些中介声称