6.广州住宅限购限贷内幕：银行内部认定标准，这 2 类房产不受套数限制

在广州买第二套房的人，几乎都遇到过这种困惑：明明名下只有1套房，银行却算2套，首付从3成跳到7成，利率还上浮10%。但你可能没听说过——银行内部对“限贷套数”的认定，和政府的“限购套数”完全不一样！有两类住宅，就算你买了，银行也不计入限贷套数，能帮你省下几十万首付，甚至降低利率。今天就把这两类房产的“银行内部标准”扒清楚，帮你避开限贷的“隐形门槛”。

先搞懂：广州“限购”与“限贷”的核心区别——为什么银行不算这两类房？

很多人混淆了“限购”和“限贷”的规则，其实两者的本质完全不同：

1. 限购是“政府管资格”：所有住宅都算套数

广州的限购政策是“以家庭为单位”的资格管控，目的是限制投机性购房。不管你买的是商品住宅、房改房还是拆迁安置房，只要是“住宅属性”，都计入家庭套数。比如你有一套房改房，再买商品住宅，就算“第二套”（广州本地户籍最多买2套）。

2. 限贷是“银行管风险”：只认“市场化商品住宅”

银行的限贷政策，本质是控制信贷风险。对于政策性住房（比如房改房、拆迁安置房），银行认为这类房产是“历史福利”或“补偿性质”，不是你通过“市场化交易”（如中介买、开发商买）取得的，风险更低——因此不计入限贷套数。

第一类“不限贷套数”的房产：房改房——银行“默认不算”的“历史福利房”

房改房是单位分配的公有住房，职工以成本价/标准价购买后取得产权的房子。这类房子在银行眼里，是“历史遗留的福利”，只要符合标准，直接不计入限贷套数。

1. 银行认定的3个硬标准，少一个都不行

要让银行把房改房“剔除套数”，必须满足以下3个条件，缺一不可：

证上有“身份标识”：不动产权证附记栏必须标注“房改售房”“单位集资建房”“成本价购买”等字样（这是银行判断“政策性住房”的核心依据）；

完全属于你：权利人是你个人（或家庭），没有单位、亲戚等共有权人（比如“房改房+单位占30%产权”，银行会直接计入套数）；

没走市场化流程：你是从单位直接购买的，不是从他人手中买的二手商品住宅（比如“中介挂售的房改房”，银行会视为商品住宅）。

2. 真实案例：买这套房改房，他省了120万首付

张哥夫妻在天河有一套商品住宅（全款买的），想给父母买一套越秀区的老房子养老。看中的是一套80㎡的房改房，不动产权证附记栏写着“房改售房，成本价购买，完全产权”。

若买普通商品住宅：限贷算“第二套”，首付7成（假设房价300万，首付210万）；

因是房改房：银行算“首套”（不计入套数），首付3成（90万），直接省了120万！

而且利率还能按基准（4.9%）执行，比买商品住宅每月少还约3500元（30年等额本息）。

第二类“不限贷套数”的房产：拆迁安置房——“政府给的房，银行不卡”

拆迁安置房是政府因城市建设需要，置换给被拆迁人的房屋。这类房子能不能不计入套数，核心看“来源”。

1. 关键区分：“政府给的”vs“自己买的”

银行对拆迁安置房的认定，只看“你是怎么拿到的”：

政策性安置：你原来的房子被拆，政府直接置换给你的安置房（比如“拆了我的老房，赔我一套新房”），不计入套数；

市场化购买：你从别人手里买的“二手拆迁安置房”（比如中介挂的“拆迁房急售”），算商品住宅，计入套数。

2. 必须拿这2个证明，否则银行不认

要让银行认可拆迁安置房“不计入套数”，你得拿出2个核心材料：

《拆迁补偿安置协议》：上面要写清楚“你是被拆迁人”“安置房屋的位置、面积”（证明房子是政府赔的）；

《安置房屋分配通知书》：由拆迁办或街道办出具，证明房子是“政策性分配”，不是你花钱买的。

少了其中一个，银行都会把它当“商品住宅”，直接计入套数。

买这两类房，一定要避开这3个坑！

即使是“不限贷”的房产，也有很多“隐形门槛”，踩中一个就会前功尽弃：

1. 有共有权人？直接废！

不管是房改房还是拆迁安置房，只要不动产权证上有“单位”“亲戚”等共有权人，银行都会算“你有一套房”。比如你买的房改房，单位占20%产权，就算你只有80%，银行也会计入套数。

2. 用贷款买过？就算套数！

如果你的房改房或拆迁安置房是贷款买的（比如用公积金贷了30万），不管是不是政策性住房，银行都会查你的贷款记录，计入套数。比如你用贷款买了一套房改房，后来卖了，再买商品住宅，银行会算“有一次房贷记录”，利率上浮10%。

3. 不同银行标准不一样，提前问！

不是所有银行都认这两类房产！比如：

有的银行要求房改房“必须是1998年以前购买的”；

有的银行要求拆迁安置房“必须是货币补偿后的置换房”；

甚至有的银行根本不认！

所以买之前一定要先找贷款银行确认——拿着不动产权证去问：“这套房算不算限贷套数？”确认了再签合同，避免吃大亏。

最后说一句：别让“套数”挡住你的买房计划

广州的限贷政策，从来不是“一刀切”——银行的内部规则里，藏着很多帮你省钱的机会。如果你正在看房子，不确定自己看中的房产是不是这两类“不限贷”的情况，或者想知道自己的贷款资格能省多少成本，直接添加我们的微信（或24小时致电），我们会帮你免费核对银行内部标准，帮你避开限贷的坑，让你买房子更省心、更省钱。

买房的关键，从来不是“有没有钱”，而是“懂不懂规则”——赶紧行动，别让“套数”成为你买房的绊脚石！