广州以房抵押先息后本3-6年,月供压力低!_广州金小象融咨询-广州金小象融咨询

广州以房抵押选先息后本36年：月供直接降80%，但这些细节你必须先搞懂

一、先算笔“明白账”：先息后本36年，月供到底能省多少？

广州的借款人最头疼的问题，从来不是“能不能贷到钱”，而是“每月要还多少钱”。尤其是中小企业主、个体工商户，营收不稳定时，等额本息的高月供能直接压垮现金流。而先息后本36年的产品，刚好戳中了这个痛点——每月只还利息，本金到期一次性归还，月供压力直接降到“地板级”。

我们用真实案例算笔直观账：

假设你有一套天河区70㎡住宅，评估价200万，银行批贷7成（140万），年化利率3.8%（当前广州银行主流利率）：

等额本息3年：月供约4.1万元（本金+利息），3年总还款约147.6万元；

先息后本3年：月供仅4433元（纯利息），3年总利息约16万元，到期还140万本金；

先息后本5年：月供还是4433元（利率不变），5年总利息约26.6万元，到期还140万本金。

算完你就懂了：先息后本的月供，是等额本息的1/10不到。对需要“留钱做生意”的人来说，这不是“省点钱”，是“把现金流从悬崖边拉回来”。

二、广州做36年先息后本，你得满足这3个核心条件

不是所有房产、所有人都能做先息后本36年。银行/机构的审核逻辑很明确：先看“抵押物够不够稳”，再看“借款人能不能还”。我们拆成具体条件，你直接对照自己的情况：

1. 房产要求：不是所有房子都能“扛”36年周期

银行对房产的挑剔，本质是“防风险”——毕竟要押36年，得确保房子随时能变现。具体要求如下：

类型优先：70年产权住宅＞40年商业公寓（公寓需核心地段，如天河CBD、越秀北京路）＞厂房/商铺（极少机构接受）；

房龄限制：多数银行要求房龄≤20年（比如2003年以后的房子），少数宽松银行可接受25年（1998年以后）；

面积门槛：≥40㎡（太小的“鸽子笼”难变现，银行不接）；

产权清晰：无查封、无纠纷，已抵押的需先解押（或找“垫资过桥”）。

举个例子：如果你有套番禺2010年的80㎡住宅，完全符合条件；但如果是从化1995年的30㎡老破小，大概率被银行拒。

2. 借款人资质：征信、收入、负债，一个都不能“踩线”

银行要确认“你有能力还利息，到期能还本金”，所以对借款人的要求很具体：

征信：近2年逾期≤6次（不能有“连3累6”），近3个月贷款/信用卡审批查询≤6次（查太多会被认定“资金紧张”）；

收入：银行流水需覆盖月供的2倍以上（比如月供4433元，流水要≥8866元）；

负债：总负债≤房产评估价的70%（比如房子值200万，总负债不能超过140万）；

身份：上班族/企业主都能做，但企业主需提供营业执照（满1年），上班族需提供收入证明。

3. 渠道选择：银行vs机构，该怎么选？

广州做先息后本36年的渠道，主要是银行和正规持牌机构，两者的区别直接影响你的成本和风险：

银行：利率低（3.5%4.5%）、要求严（征信/房产门槛高）、周期稳（36年固定）；

机构：利率高（4.5%6%）、要求松（征信有小逾期/公寓可做）、周期灵活（部分可做56年）。

我的建议是：优先选银行，如果银行拒了（比如征信有小逾期），再选机构——毕竟利率差1%，3年下来能省3.6万（140万×1%×3年）。

三、36年先息后本的“隐形坑”：避开这3点，才不会白省钱

先息后本的优势很明显，但也有“藏在水下”的风险，我见过太多借款人踩坑，比如：

1. 利率是“固定”还是“浮动”？一定要问清楚！

有些产品宣传“年化3.8%”，但其实是LPR浮动利率（比如LPR4.2% 0.4%）。要是LPR上涨（比如今年涨了0.3%），你的月供会跟着涨——比如之前月供4433元，涨后变成4733元，虽然不多，但长期来看压力会累积。

避坑建议：优先选固定利率的产品，或者要求银行在合同里写“利率3年不变”。

2. 提前还款要收“违约金”吗？别等还钱时才发现！

有些银行要求“先息后本满1年才能提前还”，违约金是剩余本金的1%（比如还剩100万，违约金1万）。要是你提前归本，这笔钱会直接“吃掉”你省下来的利息。

避坑建议：签合同前问清楚3个问题：①满多久能提前还？②违约金比例是多少？③满3年能不能免违约金？

3. 到期“续贷”有保障吗？别等归本时慌了神！

36年先息后本的核心风险是“到期需归还全部本金”。要是你到期拿不出140万，怎么办？有些银行会承诺“可续贷2年”，但其实续贷要看当时的政策（比如银行收紧额度）和你的征信情况（比如逾期了）。

避坑建议：

选“随借随还”的产品（比如用多少还多少，不用时归本，利息按天算），灵活度更高；

提前6个月规划归本资金（比如用生意回款、亲友借款，或找“转贷”机构）。

最后说句掏心窝的话：

广州以房抵押选先息后本36年，确实是“降低月供的神器”，但不是所有人都适合——如果你是“每月固定收入，想攒钱还本金”的上班族，可能等额本息更稳；但如果你是“需要流动资金，每月营收不稳定”的企业主，先息后本绝对是最优解。

如果你正在算月供、查条件，或者想知道“自己的房子能不能做”，不用瞎琢磨——加我微信（扫下方二维码），我发你一份《广州房产抵押专属测算表》，填好房产地址、评估价、征信情况，我帮你算3件事：

① 你能贷多少？② 月供要还多少？③ 哪些产品适合你？

24小时在线解答，有问题随时问，帮你避开所有“隐形坑”，把钱省在刀刃上。