广州全款房抵押流程图片先息后本3-6年,月供压力低!

广州全款房抵押选“先息后本36年”：流程、优势、避坑全解析

广州有全款房的朋友，想用钱时第一反应往往是做抵押——但怕月供太高挤压生活空间？选先息后本36年的方案，刚好解决这个痛点：每月只还利息，本金到期再还，月供直接降80%，完全不影响日常开支或生意周转。

这篇文章把流程、优势、审批技巧讲透，帮你少走弯路，快速拿到钱。

一、先搞懂：“先息后本36年”到底好在哪？

很多人只知道“月供低”，但它的优势远不止于此——

1. 月供压力“打骨折”：数据对比见真章

假设你在广州天河有套市值250万的全款房，贷7成（175万），选先息后本3年，年利率4.2%：

先息后本月供：\(175万 × 4.2\% ÷ 12 = 6125元\)；

等额本息月供：约5.1万元（用贷款计算器算的准确值）。

对比下来，先息后本的月供是等额本息的1/8，对做服装批发、餐饮生意的人来说，完全不影响资金周转。

2. 资金利用率更高：精准匹配“短期需求”

先息后本36年的期限，刚好覆盖3类常见场景：

生意周转：比如开餐厅的朋友，3年扩张期需要资金，到期时旺季回款，还本轻松；

短期消费：比如孩子3年留学、房子2年装修，月供低不影响家庭开支；

应急资金：比如突然需要进大批货，先息后本的“低月供”能帮你扛过短期压力。

3. 期限灵活：不用怕“一次性还本”

36年的设计很贴心：

到期时，大部分生意/消费需求刚好收尾（比如3年留学结束、餐厅盈利），资金回笼就能还本；

就算暂时困难，90%的机构支持续贷（比如再贷3年），或转成中长期等额本息（1020年），彻底解决“后期压力”。

二、广州全款房抵押先息后本36年流程：Step by Step 不踩坑

流程看似复杂，拆成5步就清晰——

1. 第一步：选对贷款机构（决定利率&审批速度）

先明确银行vs非银机构的区别，按需选择：

银行：利率低（3.8%4.5%），要求高（征信无逾期、流水覆盖月供2倍），审批12周；

非银机构（持牌消费金融/典当行）：利率5%7%，要求宽松（征信有12次小逾期也能过），审批35天。

Tip：征信好、不急用钱选银行；征信有瑕疵、急用钱选非银。

2. 第二步：准备资料（缺一样都可能被拒）

必须带的清单（按重要性排序）：

房产资料：房产证原件（或不动产权证）、房产查册表（房管局打，证明无查封）；

个人资料：身份证、户口本、结婚证（已婚需配偶签字）；

财务资料：近6个月银行流水（包括工资、生意回款）、征信报告（详细版，人行打印）；

用途资料：生意周转需带营业执照+进货单；消费需带装修合同/留学offer。

注意：流水要“有效”——比如生意回款要备注“货款”，工资要显示“工资”字样，别用“杂七杂八”的转账记录。

3. 第三步：房产评估&面签（核心审核环节）

房产评估：机构会派第三方评估师上门，评估价一般是市值的89成（比如市值200万，评估180万），实际贷款额=评估价×7成（不是市值×7成）；

面签：重点问3个问题：

1. 用途：必须说合规的（比如“进服装货款”“装修房子”），绝对不能提“炒股”“还信用卡”；

2. 还款能力：会查流水是否覆盖月供2倍（比如月供6000，流水要≥1.2万）；

3. 房产来源：婚后买的需配偶签字，继承的需带公证书。

4. 第四步：审批&抵押登记（等着放款）

审批：银行会查征信、流水、用途，通过后发“批贷函”；

抵押登记：带批贷函、房产证、身份证去房管局，做“抵押权登记”（13天拿到“他项权证”，银行持有）。

注意：抵押登记不用花钱，房管局只收工本费（几十块）。

5. 第五步：放款&后期管理（别忘这2点）

放款：银行拿到他项权证后13天放款，钱会打到第三方账户（比如你说“进货款”，就打给供应商）——这是银监会要求，避免挪用；

后期：每月按时还利息（比如每月20号），别逾期！逾期1天影响征信，逾期30天以上可能被起诉。

三、申请前必看：4个细节提高审批通过率

很多人资料齐了还是被拒，问题出在“细节”——

1. 征信：提前3个月养，别乱查！

不能有“当前逾期”（比如信用卡没还），有就赶紧还；

近6个月查询次数≤6次（查征信申请贷款/信用卡），查多了会被认为“缺钱”；

网贷记录别太多（比如借了5个以上），提前还清并注销。

2. 流水：“有效”比“多”更重要

流水要“有进有出”：生意回款备注“货款”，工资显示“工资”；

流水要覆盖月供2倍：不够的话，加配偶流水（需配偶签字）。

3. 用途：必须“真实+合规”

真实：说“装修”就带装修合同，说“生意周转”就带营业执照+进货单；

合规：不能用于“炒股、买基金、房地产投资”——银监会查得严。

4. 房产：3点不符合直接Pass

房龄≤20年（2003年后的房子），超过20年只能选非银；

面积≥40平（太小的房子不好卖）；

产权清晰（无纠纷、无查封、不是小产权）。

四、常见疑问：解决你最担心的问题

Q1：先息后本3年到期，还不上本金怎么办？

A：90%的机构支持续贷（再贷3年），或转成中长期等额本息（1020年），不用怕一次性还本。

Q2：利率比等额本息高？划算吗？

A：比如100万贷款，先息后本3年总利息13.5万（4.5%），等额本息3年总利息12.9万（4.3%）——总利息只差6000，但先息后本的“资金利用率”更高（每月少花4万多，能多进一批货）。

Q3：需要押房产证吗？

A：不用！现在广州大部分银行押“他项权证”，房产证还给你——你可以正常住、出租，不影响使用。

最后：想快速申请？找我们帮你！

广州房抵的水不浅：选不对机构，利率高2个点；资料漏了，审批慢1周；用途没说对，直接被拒……

我们是广州本地房抵顾问，合作20+银行&非银机构，能帮你：

1. 免费评估房产价值（比如你家房子能贷多少）；

2. 匹配最合适的方案（征信好选银行，急用钱选非银）；

3. 全程指导资料&面签，避免踩坑；

4. 最快3天放款，比自己跑银行省一半时间。

如果您想了解：

你家房子能贷多少？

先息后本的月供