【提醒】抵押房可以开售吗广州这3点要注意!

广州抵押房可以开售吗？3个“安全节点”帮你避开钱房两空

广州有抵押的房子能不能卖？答案是能，但要踩准3个关键步骤——少一步，都可能陷入“没法过户、尾款收不回、被银行起诉”的坑。

不少借款人因为资金周转想卖抵押房，却因为不懂规则踩雷：有人没解押就签合同，结果房管局不给过户；有人收了首付却凑不够解押钱，被银行催着还贷款；还有人合同没写清楚，买家反悔导致赔了定金。今天就把广州抵押房开售的“安全密码”拆透，帮你避开所有雷区。

一、先解押再过户——广州楼市的“铁律”，违反就翻车

很多人问：“能不能先卖再解押？”不行——广州房产交易的核心逻辑是：产权清晰才能过户。

1. 为什么解押是前提？看广州的“产权规则”

你把房子抵押给银行时，银行会拿到《他项权利证》，这意味着银行是房子的“第二产权人”。在没解押前，房子的产权处于“受限状态”——房管局不会办理过户，就算你和买家签了合同，也只是“纸上协议”。

打个比方：你把手机抵押给朋友借了钱，没还钱前，你不能把手机卖给别人——银行的“抵押权”优先于你的“处分权”，这是法律规定的。

2. 没解押就卖的后果：真实案例给你敲警钟

去年广州天河有位业主，房子抵押给工行还剩80万贷款，想卖180万。他没解押就和买家签了合同，收了30万首付——结果过户时，房管局说“有抵押不能过”。业主想拿首付解押，却发现自己把30万用来还了其他债，没法还清银行贷款。最后银行要拍卖房子，买家起诉业主违约，业主不仅赔了30万首付，还付了10万违约金，钱房两空。

结论：广州抵押房交易的第一步，一定是“解押”，没有例外。

二、解押资金从哪来？3种方式帮你凑，不用卖血

解押需要还清银行贷款，钱从哪来？这是90%借款人的痛点，教你3种广州常用的安全方式：

1. 用买家首付解押——最常用，但要“走监管”

让买家把首付打到广州市不动产登记中心的资金监管账户，直接划给银行解押。好处是不用自己凑钱，坏处是要防买家“挪用”。

提醒：千万不要让买家把钱直接打给你——去年白云有位业主，收了买家20万首付用来还信用卡，结果解押时没钱，买家起诉他“违约”，业主赔了5万违约金。

2. 找“过桥资金”——短期救急，但要算“成本账”

如果买家首付不够（比如你还有50万贷款，买家只能出30万），可以找正规过桥机构借短期资金。广州过桥资金的利率一般是日息0.1%0.3%（比如借20万，每天2060元），期限115天，等过户后用买家的尾款还过桥钱。

注意：一定要找持牌的金融机构（比如银行合作的过桥公司），别找“民间高利贷”——去年番禺有位业主，找了日息1%的过桥，借20万10天要还22万，最后只能降价卖房子，亏了15万。

3. 银行“转按揭”——少有人知的“无痛解押”

如果你不想自己掏一分钱，可以找银行做“转按揭”：让买家把你的剩余贷款“接过来”——买家向银行申请贷款，银行把钱打给你的贷款银行，直接还清你的贷款，解押后过户给买家。

条件：① 你的贷款银行支持转按揭（四大行一般都可以）；② 买家的征信、收入符合银行要求；③ 房子估值足够覆盖剩余贷款。

好处：不用自己凑钱，解押、过户一步到位——去年海珠区有位业主，用转按揭卖了抵押房，全程没花自己的钱，还省了2万过桥费。

三、合同要加“3条免责条款”——避免买家反悔或银行追责

很多人以为“签了合同就安全”，其实合同里的“漏洞”才是最大的雷。教你加3条“保命条款”：

1. 条款1：明确“解押期限”——防买家拖延

一定要写：“买家需在签订合同后15日内，将首付××万元打入广州市不动产登记中心资金监管账户，用于偿还银行贷款解押；逾期每日按未付金额的万分之五支付违约金；逾期超过7日，卖家有权解除合同，买家需支付总房款10%的违约金。”

案例：去年荔湾有位业主，合同没写解押期限，买家拖了3个月都没打首付——业主急着用钱，最后只能降价10万卖，亏了不少。

2. 条款2：加上“银行同意”的前置条件——避免被起诉

一定要加：“本合同自卖方取得贷款银行出具的《同意提前还款及解押通知书》之日起生效；若银行不同意解押，本合同自动解除，双方互不承担责任。”

依据：根据《民法典》第406条，处分抵押物（抵押房）需要抵押权人（银行）同意——如果没银行同意，你签的合同可能无效，银行有权起诉你“擅自处分抵押物”。

3. 条款3：约定“过户失败”的退款规则——防钱房两空

一定要写：“若因卖方未解押导致无法过户，卖方需在3日内退还买家已支付的全部款项（包括首付、定金）；若因买家原因导致无法解押（比如买家征信不过关），买家需支付总房款5%的违约金。”

案例：去年天河有位买家，付了20万定金后征信出问题，没法办贷款——业主根据这条条款，不仅收回了房子，还拿到了5万违约金。

最后：抵押房交易不难，难的是“踩对每一步”

广州抵押房可以卖，但要记住：解押是前提，资金要监管，合同要兜底。如果你正在卖抵押房，或者想帮亲友咨询：

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（注：文中二维码替换为你司微信二维码，来电替换为你司咨询电话）