广州二手房抵押过户流程先息后本3-6年,月供压力低!

广州二手房抵押选先息后本36年：流程、优势、避坑全讲透，月供压力直接降90%

想用房抵贷周转，但怕每月既要还本金又还利息，压得现金流喘不过气？广州二手房抵押的“先息后本36年”产品，刚好解决你的痛点——每月只还利息，到期还本金，把月供从“几万”砍到“几千”，对做小生意、需要灵活用款的人来说，这就是“救命的现金流工具”。

这篇文章把广州二手房抵押过户流程、先息后本36年的优势、必须避开的5个坑讲得明明白白，帮你少走弯路，快速拿到钱。

一、先搞懂：广州二手房抵押“先息后本36年”到底是什么？

很多人第一次接触房抵贷，会把“先息后本”和“等额本息”搞混——先把核心逻辑讲透，再决定要不要做。

1. 先息后本的本质：把“本金压力”推迟到最后

先息后本是指贷款期间（36年），每月只支付利息，到期日一次性还本金。比如你贷100万，年利率4%，选3年先息后本：

每月利息：100万×4%÷12≈3333元

到期还本：100万

对比等额本息（每月连本带利），相当于把“还本金”的压力推迟到3年后，每月支出直接降到原来的1/10——对开小店、做电商的人来说，这意味着每月多出来的12万现金流，可以用来进货、扩张，赚更多钱。

2. 36年期限的“稳”：中途不用频繁归本

广州大部分先息后本产品的期限是36年，期间不需要每年归本（比如有的产品1年就要还一次本金，会打断现金流）。这种“长期稳定用款”的特点，刚好匹配小生意的“周期”——比如开餐馆，3年刚好收回成本，到期还本金也不慌。

二、核心流程：广州二手房抵押+先息后本的6步操作（附细节）

很多人怕“流程复杂”，其实只要跟着步骤走，1520天就能放款——下面把每一步的“要做什么”“注意什么”讲清楚。

1. 第一步：前期评估——先算“你能贷多少钱”

要做的事：找银行或正规机构，提供房产证复印件、身份证，对方会安排合作评估公司上门（广州评估价一般是市场价的89成）。

例子：你在海珠区的房子市场价200万，评估价180万，银行通常贷7成（部分优质客户能贷8成），所以可贷金额=180万×70%=126万。

注意：别自己找第三方评估公司，银行只认“合作机构”的报告，不然白花钱。

2. 第二步：资料准备——银行要的10样材料（别漏）

银行审核的核心是“你有能力还利息+本金”，所以资料要真实、齐全：

基础身份：身份证、户口本、结婚证（单身需开《单身声明》）；

房产证明：房产证（无抵押、无查封）；

收入证明：近6个月银行流水（做生意的要对公流水，每月流入≥月供的2倍）、经营执照（个体户/公司，满1年最好）、税单（证明盈利）；

其他：征信报告（不能有连续3次逾期）、贷款用途证明（比如进货合同、装修合同，不能说“炒股”）、评估报告。

3. 第三步：银行面签——3个回答技巧，避免被拒

面签是银行“确认你是真实用款人”的关键环节，记住3个技巧：

用途要“合规且具体”：别说“用来投资”，要说“进一批夏季服装，合同已经签了”（最好带合同复印件）；

收入要“匹配流水”：比如流水每月10万，说“月收入8万”（合理），别吹“月入50万”（流水跟不上会被怀疑）；

负债要“如实说”：比如之前有信用卡分期3万，提前讲清楚，别隐瞒（征信能查到，隐瞒会被定义为“欺诈”）。

4. 第四步：抵押登记——不用“过户”，只要“备案”

很多人误解“房抵贷要把房子过户给银行”，其实是办理“抵押登记”：

带齐资料去广州不动产登记中心（比如天河区在华就路12号），填《抵押登记申请表》，工作人员审核后，会在房产证上盖“已抵押”章，同时给银行发《他项权利证》（证明银行对房子有抵押权）——你还是房子的主人，只是不能随便转卖。

5. 第五步：审批放款——最快7天，慢的话15天

银行收到他项权证后，会进入“最终审批”（查资料是否齐全、面签记录是否一致），没问题的话13天放款（钱打给你指定的账户，比如供应商账户，不能直接打给你个人）。

6. 第六步：还款——记牢2个日期，避免逾期

每月还款日：比如15号，提前3天把利息存进银行卡（银行自动扣款）；

到期还款日：比如3年后的今天，提前1个月准备本金（如果还不上，提前和银行沟通“续贷”或“展期”）。

三、为什么选36年先息后本？比等额本息省多少？（用数据说话）

先息后本的核心优势是“月供压力低”，我们用真实案例算笔账：

案例：广州天河陈先生的真实体验

陈先生做餐饮，有套100平的二手房（评估价180万），贷了126万，选3年先息后本，年利率4%：

每月利息：126万×4%÷12=4200元；

等额本息对比：每月要还36700元（连本带利）。

关键对比：现金流差距有多大？

| 产品类型 | 每月月供 | 总利息 | 每月可支配现金流（假设月收入10万） |

|||||

| 先息后本3年 | 4200元 | 15.12万| 10万0.42万=9.58万 |

| 等额本息3年 | 36700元 | 18.12万| 10万3.67万=6.33万 |

结论：先息后本让陈先生每月多了3.25万现金流——他用这笔钱开了第二家分店，现在每月盈利增加5万，到期还本金完全没问题。

即使是6年期先息后本，虽然总利息比等额本息多一点（比如100万贷6年，先息后本总利息24万，等额本息21.9万），但每月月供少了1.1万（3333元vs15240元）——对需要长期用款的人来说，“现金流的价值”远超过那点利息差。

四、避坑提醒：广州做这类贷款要注意的5个“隐藏点”

想顺利拿到钱，这些坑一定要避开：

1. 房龄超过25年？大概率被拒

广州大部分银行要求房龄≤25年（比如1998年以前的老房子，除非是学区房或核心地段），房龄太老的房子，评估价会打折扣，甚至直接拒贷——先查房产证上的“建成年代”。

2. 利率是“固定”还是“浮动”？要问清楚

有的银行用LPR浮动利率（比如LPR+100BP，当前LPR是3.45%，所以利率是4.45%），有的用固定利率（比如4.2%）——如果担心未来利率上涨，选固定利率更稳。

3. 没经营执照？能不能做？

先息后本一般