广州公寓带抵押出售避坑指南,看完再决定!

广州公寓带抵押出售避坑指南：每一步都具体到“怎么操作”

广州的陈先生去年买了套带抵押公寓，付了40万首付帮卖家解压，结果卖家把钱拿去还了民间高利贷，公寓被银行起诉查封——钱房两空的结局，让他整整一年没睡好觉。

带抵押公寓不是不能买，但90%的坑都藏在“你没注意的细节里”：抵押权人的优先受偿权、隐藏的二次抵押、卖家的债务窟窿……如果你正考虑买广州带抵押公寓，这篇指南会帮你把风险“拆成具体问题”，每一步都教你“怎么核查”“怎么防”。

一、先搞懂：带抵押公寓的2个底层风险，别等踩坑才明白

很多人以为“带抵押”只是“卖家欠银行钱”，其实背后的风险能直接让你“钱房两空”：

1. 抵押权人“优先分钱”，你的房款可能变“打水漂”

根据《民法典》，抵押权人对房产有“优先受偿权”——如果卖家还不上钱，银行或债权人可以直接起诉拍卖公寓，卖房款要先还抵押权人，剩下的才轮到你。

比如陈先生的案例：他付了40万首付帮卖家解压，但卖家没把钱还给银行，反而拿去还了民间贷款。最后银行起诉查封公寓，拍卖款先还了银行的30万贷款，陈先生只拿到10万，剩下的30万彻底没着落。

2. 隐藏的“二次/多次抵押”，你根本查不到

有些卖家会把公寓“拆成多份”抵押：先押给银行（一次抵押），再押给小额贷款公司（二次抵押），甚至找民间高利贷做“三次抵押”。你只查了银行的抵押记录，根本不知道还有其他债权人等着“分钱”。

去年白云区的李女士就踩了这个坑：她买的公寓显示“只有银行30万抵押”，结果过户前发现卖家还欠小贷公司20万，小贷公司拿着抵押合同起诉，公寓被查封。李女士不得不自己掏20万还小贷公司，才拿到房子。

二、买之前：必须做的4项核心核查，少一项都不行

要避开坑，先把“风险点”变成“可核查的动作”——以下4件事，每一件都要“落地到具体步骤”：

1. 用“广州不动产登记”查全产权信息（重点看“轮候抵押”）

具体操作：

微信搜「广州不动产登记」小程序→点「个人房产信息查询」；

输入产权人姓名、身份证号、产权号（房产证第一页的“粤房地权证穗字第XXXX号”）；

重点看「抵押登记」栏：

有没有“轮候抵押”？（比如“抵押权人：XX小贷公司，轮候顺序2”，说明还有第二个债权人等着分钱）；

有没有“查封”记录？（如果有，直接pass，因为查封的房产不能交易）。

提示：如果查不到信息，一定要让卖家带房产证去「广州不动产登记中心」（比如天河分中心：黄埔大道东840号）查“纸质档案”——小程序可能没更新最新的抵押记录。

2. 必须要“抵押权人书面同意函”，复印件没用

根据规定，带抵押房产出售必须经抵押权人同意。你要让卖家找银行或债权人开「同意出售函」，注意：

必须是盖鲜章的原件（复印件可能是PS的）；

要当场打电话核实：比如银行的同意函，打银行客服（如工行95588）报“同意函编号”，确认是银行出具的。

3. 查卖家的“债务涉诉情况”，别接“烂摊子”

卖家有没有隐藏的债务？用这招查：

打开「中国执行信息公开网」→点「综合查询被执行人」；

输入卖家的身份证号，查3个信息：

有没有“失信被执行人”记录？（如果有，说明卖家欠了很多钱，大概率会把你的钱转走）；

有没有“限制高消费”？（比如不能坐飞机、高铁，说明债务没还清）；

有没有“执行案件”？（比如被人起诉要求还钱，这种卖家绝对不能碰）。

4. 确认“租赁情况”，别买了“别人的房子”

带抵押公寓常被卖家“以租养贷”，根据“买卖不破租赁”，即使你买了公寓，租户也能住到合同到期。所以：

让卖家出示「租赁解除函」（租户签字+按手印，证明租赁合同已经终止）；

直接联系租户核实：“这套公寓你还住吗？卖家有没有和你说要卖房？”如果租户不知道，说明卖家在隐瞒，赶紧止损。

三、交易中：守住3条安全线，每一步都“锁死风险”

就算前期核查没问题，交易过程中也可能“出幺蛾子”——以下3条线，少一条都可能翻车：

1. 所有资金走“政府监管账户”，别打卖家个人账户

广州的「房产交易资金监管」是“第三方托管”，你的钱打进去后，要等解压、过户完成，才会打给卖家。带抵押公寓必须走监管，具体操作：

问中介或不动产登记中心：“这个区的资金监管点在哪里？”（比如天河区是「广州市不动产登记中心天河分中心」，白云区是「白云区不动产登记中心」）；

把首付、尾款全部打进监管账户，备注“XX公寓交易资金”；

绝对不能听卖家的“我急用钱，打我个人账户”——90%的“钱房两空”都是因为没走监管。

2. 解压流程“全程陪办”，别让卖家“单独拿钱”

卖家说要拿你的钱去解压？可以，但必须跟着他去银行，走这3步：

1. 一起到银行柜台，把钱打进卖家的按揭账户（确保钱真的用来还贷款）；

2. 拿到银行开的「贷款结清证明」和「他项权利证书」（红色本本，证明银行的抵押权解除了）；

3. 当场拍照片留存：比如银行柜台的场景、结清证明的照片，避免卖家“伪造证明”。

3. 过户前“绝对不付尾款”，别信“紧急理由”

不管卖家说“我妈住院要交钱”“我信用卡要逾期了”，都不能提前付尾款。必须等2个结果：

拿到「不动产权证」（上面写你的名字，产权号是新的）；

查「广州不动产登记」小程序，确认产权已经转移到你名下。

这时候再付尾款，才是100%安全的。比如番禺的王先生，卖家说急着还高利贷，让他提前付20万尾款，结果卖家拿到钱跑了，公寓还在卖家名下，王先生花了一年才起诉要回钱。

四、万一踩坑了？2招减少损失

如果真的踩坑了，别慌，这2招能帮你“抢回钱”：

1. 立即起诉+申请“财产保全”，别让公寓“跑了”

发现卖家把钱挪作他用，或者公寓被查封，第一时间找律师起诉，同时申请「财产保全」——把公寓查封，防止卖家再卖给别人，或者被其他债权人拿走。

比如陈先生踩坑后，立刻找律师起诉，申请保全，最后公寓拍卖了20万，他分到了15万（如果没保全，可能一分都拿不到）。

2. 找“房产纠纷律师”，专业的人帮你“要回钱”

广州有很多擅长处理“带抵押房产纠纷”的律师，比如XX律所的刘律师（10年房产纠纷经验），他们能帮你做3件事：

查卖家的所有隐藏债务（比如有没有民间抵押、未起诉的债务）；

起诉要求卖家退钱+赔偿（比如违约金、利息）；

和银行、法院沟通，争取“优先受偿权”（让你的钱先拿回来）。

最后：买带抵押公寓，“稳”比“便宜”重要

广州带抵押公寓的价格通常比市场价低10%20%，但便宜的背后是“风险成本”——你省的钱，可能还不够填踩坑的窟窿。

如果你对某个步骤拿不准，或者想让专业人士帮你查“产权”“债务”，可以