很多人之所以选择房屋抵押贷款，最大的因素就是额度的够大，能够很好的解决资金困难，但办理过房屋抵押贷款的人应该清楚，不是所有的房子都能够申请到自己满意的额度，甚至有些房子根本就办理不了贷款，所以在办理之前，要清楚你的房子大概能贷多少。那么，我们拿自己的房子去申请房屋抵押贷款时能贷多少呢？哪些因素说了算？

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1、抵押房屋的评估值

一般而言，房屋抵押贷款额度，首先，都是取决于房屋价值的评估的。并且，贷款额度都要比该房屋目前的市场价格要低一点。那么，如何对房产价值进行评估的呢?房产的评估价值主要是由房产相关的一些因素来决定的。比如说，房产的使用时间、房屋本身的市场价格，房产所处地段、房产的性质类型还有房产的变现能力强弱等等。

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2、房屋抵押贷款成数

房屋抵押贷款的成数，与贷款额度之间的关系是很直接的，贷款成数一般不超过评估价值的7成，房产性质影响贷款成数，二贷款成数进一步影响贷款额度。这就是他们之间的关系，个人商品住宅抵押贷款成数是最高的，为70%。写字楼、商铺的抵押贷款成数要低一点，最高的只有6成。抵押贷款中，贷款成数最低的，是厂房抵押贷款，最高的情况下也只有50%。

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3、抵押贷款的期限

房屋抵押贷款最长能贷多长时间?如果是新房抵押，最长贷款期限不能超过30年。如果是二手房抵押，则不能超过20年，在计算贷款期限时，借款人应该根据自己的还款能力确定还款期限，以免造成还款压力。

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4、抵押房屋的房产性质

不是所有的贷款，额度都特别高，也不是所以的房产都能申请到贷款的。这些房产，就不能申请贷款。

1、面积小于30平方米，房龄大于20年;

2、使用未到五年的经济适用房;

3、小产权房或部分已购公房。