最近好多朋友在问：“我在老家有套房，但没贷过款，现在想在广州买首套房，首付得给多少？算首套吗？”刚好2025年广州房贷政策有新调整，咱们今天就掰开了说清楚——异地有房无贷到底算不算首套，首付比例怎么算，看完你就有数了。

一、2025广州房贷政策大方向：更宽松，更“看本地”

先划重点：2025年广州延续了“因城施策”的灵活调整，核心是支持刚需和改善需求。简单说，政策更关注你在广州的实际住房情况，外地的房产影响变小了。尤其是房贷认定标准，从过去的“认房又认贷”（既看本地有没有房，又看全国有没有房贷记录），调整为更偏向“认本地房+认全国贷结清”——也就是，只要你在广州没房，全国范围内的房贷结清了，基本就算首套。

二、首套认定的3个关键指标，异地房到底算不算？

要搞清楚“异地有房无贷”算不算首套，得先明白广州首套房认定的3个硬指标：

1. 广州本地无房：不管你在老家、上海还是成都有几套房，只要在广州不动产登记系统里查不到你的房产（包括夫妻共同房产），这一条就满足。

2. 全国范围内无未结清房贷：如果之前在外地买房用过贷款，但已经还清了，2025年政策里算“无贷”；如果有一笔房贷还没还清，那可能算二套。

3. 购房人家庭资质：已婚的话，以家庭为单位（夫妻+未成年子女），任何一方在广州有房都算有房；单身的话只看自己。

回到问题：异地有房但无贷（包括贷款已结清），在广州没房的情况下，2025年算首套。因为“异地有房”不计入广州的“认房”范围，“无贷”又满足“认贷”条件，所以妥妥的首套资格。

三、首套vs二套，首付比例差多少？

知道了算不算首套，最关心的就是首付得准备多少。2025年广州普通住宅的首付比例，首套和二套差别挺大：

首套房：首付比例最低20%（非限购区）或25%（限购区，比如天河、越秀）。举个例子，在天河买套300万的房子，首套首付最少75万。

二套房：首付比例最低30%（非限购区）或35%（限购区）。同样300万的房子，二套首付最少105万，多了30万。

所以，“异地有房无贷”如果能算首套，能省不少钱。但要是被误判成二套，首付压力直接涨一截。

四、这3种情况容易搞错，提前避坑！

虽然政策明确，但实际操作中有些细节容易踩坑，帮大家整理了常见问题：

问题1：异地有房是商住公寓，算吗？

不算！广州“认房”只认住宅性质的房产，商住公寓、商铺这些不计入。所以哪怕你在外地有10套公寓，只要广州没住宅，还是首套。

问题2：异地有房但贷款没结清，算首套吗？

不算！这时候“认贷”就起作用了——全国范围内有未结清的房贷，不管房子在哪，广州买房都算二套。比如你在长沙有套房，贷款还剩50万没还，来广州买房就按二套算首付。

问题3：离婚后，前配偶在异地有房，影响我吗？

不影响！2025年政策明确，离婚后房产归属以不动产登记为准。如果离婚时房子判给前配偶，且已经完成过户，你的名下在广州无房、无未结清房贷，还是首套。

五、想确认自己的情况？2步快速查

说了这么多，到底自己符不符合首套条件？教大家2步自查：

1. 查广州房产：带身份证去广州各区不动产登记中心，或者通过“粤省事”小程序查“不动产登记资料查询”，确认自己在广州无房。

2. 查全国房贷：打一份个人征信报告（人民银行官网或线下网点），看有没有未结清的住房贷款记录。如果有，结清后再买房更划算。

总结：异地有房无贷，广州首套稳了

简单总结：2025年广州对“异地有房无贷”的朋友很友好——只要你在广州没房，全国房贷结清了，买房就算首套，首付最低25%（限购区）。但一定要注意“无贷”是指全国范围内没未结清的房贷，异地商住公寓也不计入“认房”范围。

最后提醒一句：政策虽好，买房前最好先去银行做个“预审”，让信贷经理帮你查征信、核房产，避免签了合同才发现首付比例变高，平白多花钱。毕竟买房不是小事，提前准备更踏实！