很多广州朋友问：我家房子还在还房贷（一押），房产证上有抵押记录，还能再申请贷款吗？2025年政策有变化吗？今天咱们就聊透这件事——一押没结清，广州到底能不能办二押？需要啥条件？能贷多少钱？

一、一押未结清，广州还能办二押吗？

能，但不是“有房就能贷”。二次抵押贷款（二押）是指把已经抵押过的房子，再次抵押给银行或金融机构借钱。2025年广州的主流银行和正规机构仍接受二押，但会更严格审核房产剩余价值、还款能力这些硬指标。简单说，只要房子还有“余值”，你收入稳定，就有机会。

二、2025年广州办二押的4个硬条件，缺一不可

1. 房子得有“余值”

最关键的条件！银行会先找评估公司重新估房价（比如你家房现在评估1000万），然后按抵押率算可贷上限（住宅一般67折，比如7折就是700万）。再减去你一押剩下的贷款（比如还欠300万），剩下的就是理论上的二押额度（700万300万=400万）。如果算出来余值是负数，那肯定办不了。

2. 一押还款记录要“漂亮”

银行会查你一押的还款情况：有没有逾期？逾期几次？如果近2年有3次以上逾期，基本会被拒。因为二押风险比一押高（银行是“第二债权人”），所以更看重你的信用和还款习惯。

3. 收入得覆盖两笔月供

二押批贷后，你要同时还一押和二押的月供。银行会要求你的收入至少是两笔月供总和的2倍。比如一押月供1万，二押月供8000，那你月收入至少要3.6万（1.8万×2）。如果是上班族，要提供工资流水；做生意的，得有营业执照和纳税记录。

4. 房子本身得“达标”

房龄：多数银行要求不超过25年（老破小可能被拒）；

产权：必须清晰，不能有纠纷（比如夫妻共有要双方签字）；

类型：仅限住宅（商铺、公寓二押更难，这里只聊住宅）。

三、二押额度怎么算？举个例子更清楚

举个实际例子：张女士在天河有套房，2020年做了一押，现在评估价600万，一押还剩200万没还。

步骤1：算银行能接受的最高可贷额

广州住宅二押抵押率一般是60%70%（具体看银行），按中间值65%算：600万×65%=390万。

步骤2：减去一押剩余本金

390万200万=190万。这190万就是张女士理论上能贷的二押额度（实际可能因银行政策上下浮动）。

注意：如果张女士一押是在A银行做的，二押可以选A银行（同一家可能更容易批），也可以选B银行（但B银行要和A银行协调抵押登记，流程稍麻烦）。

四、最后提醒：二押要注意这3件事

1. 利率可能更高

二押风险比一押大，所以利率通常比一押高0.5%1%。比如一押利率3.85%，二押可能4.5%左右，具体看银行和你的征信。

2. 别找“套路贷”

有些非正规机构说“不看征信、当天放款”，可能藏着高手续费、砍头息。一定要选银行或持牌金融机构，签合同前看清楚利率、期限、违约金。

3. 别过度负债

二押后月供压力大，建议预留36个月的还款资金。如果收入不稳定，强行二押可能导致逾期，影响征信甚至房子被拍卖。

总结一下：2025年广州一押未结清，满足余值、信用、收入、房况这4个条件，就能办二押；额度=（评估价×抵押率）一押剩余本金。关键是算清楚自己的还款能力，别让房子“压力山大”。如果拿不准，可以先找银行信贷经理免费咨询，算笔账再决定。