最近有位广州的朋友找我吐槽，说他想用名下天河区的房子做抵押贷，结果银行找的评估公司给出的价格比小区最近成交价低了15%，原本计划贷200万，现在只能贷160万，急得直挠头。其实这两年在广州做抵押贷，评估价低于市场价的情况不算少见，今天就跟大家聊聊遇到这种情况该咋办，分享3个亲测有效的解决方法。

方法一：换家评估机构试试，可能有“价格差”

很多人不知道，银行做抵押贷时，评估公司不是唯一的——大部分银行会和35家评估机构合作，不同机构的评估标准可能差不少。我之前帮客户处理过类似案例：越秀区一套房，A机构评估480万，B机构直接给到520万，差距主要是对小区近期成交数据的抓取维度不同。

广州的评估机构通常会参考3个维度：近3个月同户型成交价、小区历史成交均价、周边同类型小区价格。有些机构为了控制风险，会刻意压低10%15%；但也有机构更看重市场活跃度，比如天河珠江新城、海珠琶洲这些热门板块，部分合作机构会把评估价给到市场价的90%甚至95%。

具体操作很简单：先让贷款经理列出合作的评估机构名单，挑23家口碑好、在你小区有过评估记录的（可以问中介要之前的评估报告参考），然后主动提供最近3个月同户型的真实成交合同（注意要去掉阴阳合同，银行只认网签价），甚至带评估师实地看一下房子的装修、保养情况。我朋友上周刚用这招，换了家机构后评估价涨了20万。

方法二：给房子“贴金”，用增值证据说服评估师

评估价低，很多时候是因为房子的“隐性价值”没被算进去。比如老破小加装了电梯、楼梯房变成电梯房；或者小区旁边新开通了地铁（像18号线南村万博站周边，通车后评估价普遍涨了8%10%）；再比如房子刚做了精装修（带品牌家电的装修，评估时能多算15003000元/㎡）。

我有个客户在白云区有套90年代的房子，原本评估价320万，后来他翻出了2023年花40万做的全屋装修合同（有正规发票）、小区2024年刚完成的旧改验收报告（加装电梯+外立面翻新），还查到房子对口的小学去年刚升级为区重点（教育局官网有公示），把这些材料一起交给评估师后，评估价直接提到了365万。

记住，广州现在对“居住品质提升”类房产很友好，像加装电梯、小区纳入城市更新计划（可以查《2025年广州城市更新重点项目清单》）、产权清晰无纠纷（比如房改房已补地价）这些，都能成为加分项。提前整理好房产证、装修发票、社区改造文件、学区证明，评估师看到这些“硬货”，调价概率能提高70%。

方法三：换个贷款方案，不一定死磕评估价

如果房子实在太老（超过25年）、或者在冷门板块（比如从化某些远郊小区），评估价可能怎么调都上不去，这时候可以换个思路——不盯着评估价，而是调整贷款方案。

比如做“抵押贷+信用贷”组合：假设评估价只能贷150万，但你需要200万，可以再申请一笔50万的信用贷（广州很多银行对有房产的客户，信用贷额度能给到月收入的1015倍）。我同事去年在番禺市桥有套评估价300万的房子，抵押贷贷了210万（7成），又用公司经营流水申请了40万信用贷，总共250万，刚好够他扩大店铺的资金需求。

或者和银行谈“超额抵押”：部分股份制银行（比如广发、光大）在广州有“灵活评估”政策，如果你征信好、流水稳定，评估价虽然低，但可以按市场价的7成贷（比如市场价500万，评估价450万，正常贷315万，但银行可能给500万×70%=350万）。不过这对收入要求高，需要月还款额不超过收入的50%。

另外，还可以延长贷款期限。比如原本贷10年，月供1.8万，改成20年，月供降到1.1万，银行可能愿意提高贷款额度（因为月供压力小了，风险降低）。我之前帮客户算过，同样评估价400万，贷10年月供1.5万，贷20年月供9000，银行给的额度能多贷30万。

最后说句大实话：2025年广州的抵押贷政策整体还是宽松的，评估价低不是无解的题。关键是要主动提供市场数据、挖掘房子的增值点，或者换个贷款方案。遇到问题别慌，先找贷款经理问清楚评估依据，再针对性解决，大概率能拿到满意的额度。