最近有位打算在广州买别墅的朋友纠结：自己做小生意，收入基本是现金，平时都存银行，但流水全是“现金存入”，这种流水申请贷款有用吗？需不需要备注？今天就结合2025年广州别墅贷款的新情况，和大家聊聊现金流水的那些事儿。

一、广州别墅贷款，银行最看流水哪三点？

先明确个大前提：别墅属于非普通住宅，广州多数银行对这类贷款的流水审核比普通住宅更严。银行看流水，核心就盯三个点：

1. 稳定性：最好是连续6个月以上、每月金额差不多的流水（比如每月15号左右存5万），像工资、经营收入这种“规律军”最受宠。

2. 覆盖性：流水要能覆盖月供的2倍以上。比如月供2万，那每月进账至少得4万（有些银行要求更严，可能到2.5倍）。

3. 合理性：钱从哪来？个体户存5万，得能说清是卖货赚的；自由职业存3万，最好有合同或项目记录。要是突然多了笔20万现金存入，银行可能追问“中彩票了？还是借的？”

二、现金存入的流水，银行到底认不认？

直接说结论：现金流水不是“无效票”，但得满足这3个条件。

条件1：连续6个月以上，别“三天打鱼两天晒网”

比如你1月存2万，2月没存，3月存5万，这种“随机模式”银行会打问号——收入不稳定，咋保证还月供？但要是从去年10月到今年3月，每月10号左右都存3万（上下浮动不超过20%），银行就会觉得“这收入挺稳”。

条件2：能说清钱的来源，别当“黑箱”

银行最怕“不明现金”。举个真实例子：有位做建材批发的客户，流水全是“现金存入”，但他能提供每月的送货单、客户收款签字记录，甚至部分客户的转账凭证（小额现金结款），银行一核对，确实是真实收入，就认了。但要是你说“这钱是朋友转的”“帮人代存的”，银行大概率怀疑是“借钱凑流水”，直接拒。

条件3：别玩“快进快出”的骚操作

比如今天存5万，明天就转走4.9万，这种“过账流水”银行一眼就识破——钱根本没在你账户里“沉淀”，说明不是你的真实收入。2025年银行用了大数据系统，这种“资金停留时间短”的流水会被重点标记。

三、备注要不要写？怎么写更聪明？

很多人纠结：现金存入时要不要备注？我的建议是：最好写，但别乱编。

备注的作用是给银行“划重点”，让他们快速看懂钱的来源。比如：

个体户：备注“XX店铺3月收入”（店铺名+月份，对应你的营业执照）；

自由职业：备注“XX项目设计费”（项目名+类型，最好有合同存档）；

兼职收入：备注“XX平台5月佣金”（平台名+时间，能提供后台截图更好）。

但千万别写“借款”“还款”“凑首付”这种词！之前有客户手滑备注“朋友借的首付钱”，银行直接怀疑他资金来源有问题，贷款差点黄了。

四、2025年避坑指南：现金流水这样养最稳

如果你的收入主要是现金，想贷款买别墅，现在就可以开始“养流水”了，记住这4步：

1. 提前6个月准备，别临时抱佛脚

银行一般看近6个月的流水，所以至少提前半年开始规律存钱。比如你计划明年3月贷款，从今年9月起，每月固定时间存一笔（和你的实际收入匹配）。

2. 存钱时间、金额尽量“固定”

比如每月15号存，金额控制在3万3.5万（别这个月1万，下个月5万）。如果是旺季多赚了，可以备注“XX节日额外收入”，解释清楚就行。

3. 多留“辅助证据”，给流水“上保险”

除了流水，把能证明收入的东西都留好：

个体户：营业执照、进货单、销货单、纳税记录（哪怕是核定征收）；

自由职业：合同、项目验收单、收款邮件/聊天记录；

兼职/零工：平台提现记录、工作成果（比如设计稿、拍摄视频）。

之前有位做婚庆策划的客户，流水是现金存入，但他把每场婚礼的合同、现场照片、客户好评都整理成文件夹，面签时给银行看，直接加分。

4. 避免“敏感操作”，别踩银行红线

别用“他人账户”频繁转钱到你账户（比如父母每月打钱，会被怀疑是“代还”）；

别在还款日前后大笔转出（比如月供2万，你存了4万，第二天转走3万，银行会觉得你“凑数”）；

别注销旧卡（新卡流水不足，旧卡能证明你长期有收入）。

总结

现金存入的流水不是“废流水”，但得让银行看出“真实性+稳定性+合理性”。提前半年准备，规律存钱，备注写清楚，再配上辅助证明，哪怕是现金收入，贷款也能稳稳过。

最后提醒：2025年广州部分银行对别墅贷款的流水要求更细了，比如要求“现金收入占比不超过总流水的40%”，所以如果你的现金流水占比高，最好提前和贷款经理沟通，调整下养流水的策略。买别墅是大事，多花点心思准备流水，少踩坑，贷款才能顺顺利利！