最近有朋友在广州看二手房，遇到个头疼事：看中的房子卖家还有房贷没还清。中介说必须先“赎楼”才能过户，但具体怎么操作？哪种方式更划算安全？今天咱们就聊聊2025年广州二手楼交易里，卖家有贷款未还清的常见处理方式，重点对比几种赎楼方法的优缺点，帮大家避坑。

一、为啥卖家有贷款没还清，必须先赎楼？

简单说，房子在银行做了抵押，房产证上有“抵押登记”，不把贷款还清解除抵押（行话叫“涂销抵押”），房管局就不让过户。就像你借了朋友钱拿手机抵押，没还钱前肯定不能把手机卖给别人。

广州2023年二手楼交易数据显示，约65%的卖家卖房时房贷没还清，所以赎楼是绕不开的环节。关键是怎么选赎楼方式，既能推进交易，又少花钱少踩坑。

二、常见4种赎楼方式，哪种更适合你？

广州目前主流的赎楼方式有四种，咱们一个一个说——

1. 卖家自行赎楼：自己凑钱最省心，但得有实力

操作很简单：卖家自己找钱（比如存款、找亲友借）把房贷余额还清，然后去房管局解除抵押。优点是没额外费用（最多出点短期借款利息），流程快（还清后35个工作日就能涂销）。但缺点也明显：卖家得有足够资金，要是房贷剩个百八十万，普通家庭可能凑不出来。

适合人群：卖家手头有闲钱，或能快速借到低息资金（比如父母支持）。

2. 买方垫资赎楼：卖家省事，买方风险高

有些卖家没钱赎楼，会和买家商量：“你先帮我垫钱还房贷，过户后再从总房款里扣。”比如房子总价300万，房贷剩100万，买家先给100万帮卖家赎楼，过户时再付剩下的200万。

优点是卖家不用自己找钱，交易能推进；但对买家来说风险极大——如果卖家拿了垫资款不配合过户（比如中途反悔、房子被查封），买家的钱可能打水漂。2022年广州就有3起类似纠纷，买家垫资后卖家失联，最后通过法律途径才追回部分钱。

适合人群：除非买家和卖家知根知底（比如亲戚），否则不建议选这种方式。

3. 担保公司赎楼：多花点钱，买个“安全锁”

这是广州最常见的赎楼方式。流程是：卖家找担保公司，担保公司先帮卖家垫钱还清房贷，解除抵押后，买家申请的新贷款批下来，再把钱还给担保公司（行话叫“赎楼贷”）。

费用方面，担保公司一般收垫资额的1%2%（比如垫100万，费用12万），再加每天0.02%0.05%的利息（按实际垫资天数算）。优点是安全——担保公司会全程跟进，确保卖家还清贷款后配合过户；缺点是费用比前两种高，适合卖家没资金、买家不想垫资的情况。

举个例子：卖家房贷剩150万，找担保公司垫资，假设费用1.5%+日息0.03%，垫资30天的话，总费用是150万×1.5% + 150万×0.03%×30=2.25万+1.35万=3.6万，差不多是这个水平。

4. 转按揭赎楼：政策限制多，目前用得少

转按揭是指把卖家的房贷直接转到买家名下，买家继续还。但广州目前对转按揭限制严格，只允许同银行操作，且买家得符合贷款条件（比如收入、征信）。实际操作中，因为银行审批麻烦、利率可能变化（卖家原利率可能比现在低），所以用得很少，2023年广州转按揭赎楼占比不到5%。

适合人群：买家和卖家同银行贷款，且买家接受原贷款利率的情况。

三、选赎楼方式前，这3个细节得提前想清楚

1. 谁来承担费用？ 自行赎楼费用卖家出；买方垫资表面没费用，但风险成本高；担保赎楼费用一般由卖家承担，也可以协商分摊（比如买家急着过户，可能愿意出一部分）。

2. 时间节点要卡死 比如担保赎楼，得先等买家贷款审批通过，担保公司才会垫资，否则如果买家贷款批不下来，担保公司的钱收不回来，卖家可能面临违约。所以签合同时，一定要明确“赎楼完成时间”和“贷款审批截止日”。

3. 查清楚房产状态 有些卖家除了房贷，可能还有民间抵押（比如借了小贷公司钱），这时候光赎房贷不够，还得解民间抵押。建议过户前做个“产权调查”（广州房管局可查），避免赎楼后还有其他抵押，过不了户。

总结

广州二手楼交易里，卖家有贷款未还清，最稳妥的是选担保公司赎楼（尤其双方不熟的情况），虽然多花点钱，但能规避资金风险；如果卖家自己能凑钱，优先自行赎楼；买方垫资除非关系特别铁，否则尽量别碰。

最后提醒一句：不管选哪种方式，一定要签书面协议，明确各方责任（比如垫资金额、还款时间、违约赔偿），必要时找专业律师把关，毕竟房子不是小事，多留个心眼总没错~