最近有朋友问我：“我在广州已经有一套房了，想再买一套改善居住，还能贷款吗？首付要准备多少？利率会不会很高？”其实这是很多广州购房者的常见问题，尤其是这两年楼市政策调整频繁，咱们得把最新的情况理清楚。今天就结合2023年广州最新房贷政策，用大白话给大家讲明白“再买住宅能不能贷款”这件事。

一、广州二套房贷款的“核心门槛”：先看“认房又认贷”怎么算

广州现在执行的是“认房又认贷”政策。简单说就是：只要你在广州名下有房，或者全国范围内有过房贷记录（不管是否结清），再买房都算二套房。举个例子：

情况1：你在广州有1套房，贷款已结清——再买算二套；

情况2：你在广州没房，但在其他城市有过房贷记录（已结清）——在广州买房也算二套；

情况3：你在广州有1套房，贷款没结清——当然还是二套；

情况4：你在全国范围内从没贷过款，广州也没房——首套。

所以，能不能贷款的前提是“你符不符合二套房认定”，只要符合，理论上都能申请贷款，但首付比例和利率会比首套高。

二、再买住宅能贷多少？首付比例分“区域”和“贷款状态”

广州的房贷政策分“限购区”和“非限购区”，首付比例差别挺大。目前广州限购区包括天河、海珠、越秀、荔湾、白云（部分）、黄埔（部分）、番禺（部分）；非限购区主要是增城、从化，以及部分远郊板块。

先看限购区的二套房首付：

如果你名下有房但贷款已结清：首付40%（以前是50%，2023年政策有放松）；

如果你名下有房且贷款未结清：首付70%（和之前一样，没放松）。

再看非限购区的二套房首付：

不管贷款有没有结清，首付统一30%。比如你在增城已经有房，想再买一套，首付3成就能贷。

举个实际例子：

张女士在天河有套房子，贷款5年前就还清了，现在想在海珠再买一套300万的房子。按限购区政策，她首付40%就是120万，能贷180万；

王先生在番禺有套房，贷款还剩50万没还完，想在越秀买套400万的房子，首付70%就是280万，只能贷120万。

三、利率差多少？二套比首套高，但2023年整体降了

利率方面，广州二套房的房贷利率是“LPR+60个基点”（2023年10月最新LPR是4.2%，所以二套利率是4.8%）；首套则是“LPR20个基点”（即4.0%）。

比如同样贷200万，30年等额本息：

首套利率4.0%，月供约9548元，总利息约143.7万；

二套利率4.8%，月供约10493元，总利息约177.7万。

不过这两年LPR整体下调，二套利率比前几年（比如2021年的5.85%）已经低了不少，对购房者来说压力小了点。

四、这3种情况容易“踩坑”，提前避开

1. 离婚买房别太急：广州对“假离婚”查得严，离婚一年内申请贷款，银行可能按离婚前的家庭房产/贷款情况认定。比如离婚前夫妻有2套房，离婚后一方单独买房，可能被认定为二套甚至三套（三套不能贷款）。

2. 异地房贷记录别忽略：有人在老家有房有贷款，觉得在广州是“首套”，结果一查征信有房贷记录，直接算二套。建议提前查个人征信（央行征信中心官网可查），确认全国范围内的贷款记录。

3. 非住宅不影响房贷认定：如果之前买过公寓、商铺（这些是商业性质，不算住宅），贷款记录不会影响住宅的“首套/二套”认定。比如你有公寓贷款，再买住宅仍算首套（前提是广州没住宅且全国无住宅贷款记录）。

五、最后提醒：政策会变，以银行审核为准

虽然咱们整理了最新政策，但具体到个人情况，银行可能有细微差别。比如有的银行对“贷款已结清”的认定更严格（要求结清满6个月），有的对收入流水要求更高（月供不能超过月收入50%）。

建议打算再买房的朋友，先做两件事：

1. 查征信：确认全国范围内的房贷记录；

2. 问银行：联系目标楼盘合作的银行（或自己常打交道的银行），提供具体房产和贷款情况，让客户经理帮你算首付和利率。

总结一下：在广州再买住宅，只要符合“二套房认定”（认房又认贷），是可以贷款的，但首付比例（40%70%）和利率（4.8%左右）比首套高。具体能贷多少，得看你名下房产状态、贷款是否结清，以及房子所在区域（限购/非限购）。政策虽有放松，但个体情况差异大，提前咨询银行最保险。