16.广州全款房抵押流程：评估→面签→入押→放款，4 步快速办理

广州全款房抵押流程全解析：4步走，最快1周拿到钱（附避坑指南）

想用全款房做抵押贷周转，但一想到要跑银行、填资料就犯愁？其实广州全款房抵押流程特别清晰——就4步：评估→面签→入押→放款，最快1周就能落地。今天我把每一步的「材料清单」「时间节点」「避坑细节」全拆透，帮你不用找中介也能理清楚逻辑，少走弯路。

第一步：评估——确定房产“能贷多少钱”

评估是房抵贷的“起点”，直接决定你能拿到的额度。很多人踩的第一个坑，就是“随便找评估机构”，结果报告无效，得重新做。

1. 评估机构要找“银行认的”，别自己乱选

广州所有银行都只认可合作评估机构的报告（比如中房评估、戴德梁行、世联评估）。如果你自己找了非合作机构，哪怕报告再专业，银行也不会认——相当于白花钱。

正确做法：找银行客户经理要“合作机构名单”，或直接让银行帮你预约，省得返工。

2. 评估看3个核心指标，额度高低全靠它

评估不是“拍脑袋”，银行只认3样：

房龄：广州多数银行要求房龄≤20年（比如建行、中行）；经营贷可放宽到25年（比如工行、招行），超过25年的老破小，基本贷不到钱。

产权：必须是全款无抵押的房产（无查封、无纠纷）；夫妻共有的房产，面签时需双方到场签字。

地段：学区房、地铁旁（如天河体育西路、越秀北京路）的房子，估值比同面积远郊房高10%15%。

举个例子：天河区2018年的学区房（80平），评估价400万，按70%抵押率（住宅最高），能贷280万；增城2000年的老房（80平），评估价200万，抵押率60%，只能贷120万。

3. 评估报告的时间与有效期

评估机构上门看房后，13个工作日出报告，报告有效期6个月——如果6个月内没办贷款，得重新评估。

提醒：评估费一般是评估价的0.1%0.2%（比如400万房产，评估费40008000元），部分银行会承担，提前问清楚。

第二步：面签——跟银行“确认身份与用途”

面签是银行“核真”的关键环节：确认你是“真实借款人”，贷款用途“合规”。

1. 面签必带8样材料，提前列清单

别等面签时才翻书包找材料，提前把这些装文件袋：

个人材料：夫妻双方身份证、结婚证/离婚证+离婚协议、房产证原件；

收入材料：近6个月银行流水（工资/经营流水）、单位收入证明（或营业执照+对公流水）；

用途材料：经营贷要带“采购合同/订单”，消费贷要带“装修合同/家电发票”；

其他：征信报告（最近1个月内，央行官网可查）、评估报告。

2. 面签常问3类问题，回答要“实”

银行客户经理不会“刁难你”，但问题要如实答，别编瞎话：

“收入能覆盖还款吗？”——拿流水证明：比如每月还1万，流水至少2万（收入是还款的2倍）；

“贷款用来做什么？”——经营贷说“进货款”，消费贷说“装修”，千万别提“炒股/买房”（银监会严禁）；

“房产有其他产权人吗？”——夫妻共有的话，必须让配偶到场签字，否则面签直接失败。

3. 面签通过时间：最快当天，最慢3天

面签后，银行风控部门会审核材料：

材料齐全、征信没问题：当天就能收到“通过通知”；

材料有缺（比如流水不够）：补完材料后12天通过；

征信有问题（比如逾期）：直接拒贷，需养征信再申请。

第三步：入押——给房产“上抵押登记”

入押是法律层面的“担保”：把房产“绑定”给银行，确保银行有优先受偿权。

1. 入押是什么？用大白话讲清楚

简单说：你把房产证交给房管局，房管局在系统里标注“这套房抵押给XX银行”，然后给银行发一个他项权利证（证明银行的抵押权）。等你还清贷款，再去房管局“解押”，房产证才会回到你手里。

2. 广州入押2种方式：线上“粤省事”更快捷

以前入押要跑房管局，现在广州支持线上办理，超方便：

线上：打开“粤省事”APP→不动产抵押登记→上传身份证、房产证、抵押合同→提交，3个工作日完成；

线下：带齐材料去房管局窗口（比如天河区房管局在黄埔大道西），5个工作日出结果。

建议选线上：不用排队，节省时间。

3. 入押后提醒：保存好“他项权证”

入押完成后，银行会拿到他项权证——这是放款的“关键凭证”！如果丢了，得重新办入押，至少耽误1周。提醒客户经理妥善保存，别大意。

第四步：放款——钱到账前的最后“关卡”

别以为入押完成就万事大吉，放款前还有2个“复查”，踩线就会暂停放款。

1. 放款前银行会“复查”2样，别踩红线

用途真实性：比如你说贷款装修，银行会查你有没有给装修公司转款、有没有合同；

征信新增负债：面签后别借网贷（比如借呗、微粒贷），否则银行会认为你“还款能力下降”，直接暂停放款。

2. 放款账户有讲究，别填错

广州银行放款有个“潜规则”：

经营贷：必须打给“第三方收款人”（比如你的供应商），不能打给你自己；

消费贷：部分银行可打给个人（比如招行），部分需打给商家（比如工行装修贷要打给装修公司）。

原因：银监会要求“贷款不能流入投资领域”，打给第三方能确保用途真实。提前问清楚银行要求，别填错账户！

3. 放款时间：最快1天，最慢3天

入押完成、拿到他项权证后，银行会安排放款：

最快情况：上午拿到他项权证，下午就能打款；

最慢情况：遇到银行月末资金紧张，3天内也能到账。

广州全款房抵押的3个“致命误区”，90%的人踩过

1. 误区1：“评估价越高，贷的越多”？错！

银行放款是“评估价×抵押率”，比如住宅最高抵押率70%——就算你把100万的房子评到200万，最多也只能贷140万，而且评估公司不会帮你“虚高评估”（违法）。

2. 误区2：“所有银行都一样”？利率差1%，100万每年多还1万！

广州房抵贷利率差距很大：农行经营贷年化3.8%，广发经营贷年化4.8%——100万贷款，一年利息差1万！一定要多对比35家银行，别只看一家。

3. 误区3：“征信小逾期没关系”？连三累六直接拒！

广州银行对征信的要求是：最近2年不能有“连续3次逾期”（比如3、4、5月都没还），也不能有“累计6次逾期”。哪怕逾期1次，也会降低抵押率（比如从70%降到60%），逾期严重直接拒贷。

最后：想快速办下来？找专业的人帮你

广州全款房抵押流程不复杂，但细节坑太多：比如“选错评估机构”“用途证明不合格”“