广州房贷按揭政策表格这些陷阱90%的人都踩过!

广州房贷按揭政策表格的4大陷阱：刚凑够首付的人，已经踩中3个！

小张的经历，可能是你正在经历的——上个月他拿着售楼处给的《广州房贷政策简明表》，算着“首套3成首付”“LPR+0.3%利率”，以为月供刚好覆盖预算。结果提交资料时，银行告诉他：“你5年前在东莞有过房贷记录，算二套，首付要4成。” 他当场懵了：政策表上明明没写“认贷”啊？

事实上，广州房贷政策表的“陷阱”，从来不是“写了什么”，而是“没写什么”。我们接触过100+借款人，90%都踩过以下4类坑——每一个都让你“多掏几十万”，每一个都藏在表格的“小字”或“默认规则”里。

陷阱1：“首套认定”表格里的“隐藏等式”——不是“没房”就叫首套

你以为的“首套”：广州无房=首套；

银行认定的“首套”：广州无房+全国无房贷记录（包括结清的）=首套。

① 政策表没写的“认房又认贷”：外地房/结清贷，都算“二套”

广州的“首套认定”执行“全国认房+全国认贷”（2023年至今未变），但很多政策表只会写“首套3成”，不会提“认贷”。比如：

你广州无房，但3年前在佛山有过房贷（哪怕已经结清）→ 算二套，首付4成；

你广州有一套房（全款），想再买→ 算二套，首付5成；

你和配偶婚前各有一套房（外地）→ 婚后买房算三套，直接拒贷。

② 社保/个税的“连续”≠“累计”：断1个月，前功尽弃

政策表上写“需连续缴纳5年社保/个税”，但“连续”是指“不能断月”——哪怕你补了断的那个月，银行也不认。

我们的客户李姐，2023年在海珠区买房，社保“连续5年”差1个月（疫情期间公司断缴过），结果被银行要求“再交6个月社保”，错过心仪的楼层，房价又涨了10万。

③ 怎么避免？先查2份报告，再签合同

先查个人征信报告（央行征信中心官网可下）：看有没有“已结清”的房贷记录；

查广州房产登记查册表（不动产登记中心可打）：确认自己在广州无房；

提前找银行做“预审”：让银行先确认你的“首套资格”，再付首付。

陷阱2：“利率优惠”表格里的“文字游戏”——“最低利率”永远是“别人家的”

政策表上的“最低利率”（比如“首套LPR+0.2%”），本质是“广告”——你得满足3个“隐藏条件”，才能拿到：

① “最优客户”的门槛：不是“有工作”就能达标

银行的“最低利率”，只给“征信满分+收入是月供3倍+国企/事业单位/上市公司”的客户。比如：

你征信有1次“逾期1天”→ 利率上浮0.2%（LPR+0.5%）；

你是私企销售，收入不稳定→ 利率上浮0.3%（LPR+0.6%）；

你用公积金贷款→ 利率是“LPR0.2%”，但额度有限，要排队3个月。

② “LPR加点”的“浮动范围”：没写的“上涨空间”

政策表写“LPR+0.3%”，但银行会根据你的负债比（总负债/总收入）调整：

负债比超过50%→ 加点上浮0.1%；

有消费贷未结清→ 加点上浮0.2%；

比如100万贷款，LPR+0.3% vs LPR+0.6%，30年总利息差9万。

③ 怎么避免？先算“实际利率”，再选银行

提前打征信报告，看自己的“信用分”；

问银行：“我的资质能拿到多少加点？”（不要只看“最低”）；

对比23家银行：比如工行对“私企员工”更宽松，建行对“公积金用户”利率更低。

陷阱3：“还款方式”表格里的“数字误导”——“等额本息”不是“永远更划算”

政策表上写“等额本息月供低”“等额本金总利息少”，但没告诉你：你的情况，可能根本不适合“等额本金”。

① 你算的“月供”，不是“真实月供”

比如100万贷款，30年：

等额本息：月供约4500元，总利息约62万；

等额本金：首月约5800元，总利息约51万。

但等额本金的“前期压力”，是等额本息的1.3倍——如果你的收入刚好覆盖等额本息，选等额本金会让你“每个月紧巴巴”，甚至断供。

② 没写的“提前还款违约金”

政策表不会提：80%的银行要求“还款满1年”才能提前还，否则收“1%的违约金”。比如：

你贷了100万，第6个月想提前还20万→ 要交2000元违约金；

有的银行更狠：“还款不满3年，违约金按‘剩余本金的2%’算”。

③ 怎么避免？先问3个问题

你的收入是“稳定上涨”还是“固定”？（收入上涨选等额本金，固定选等额本息）；

你打算“5年内提前还款”吗？（打算的话，选“等额本金”或“缩短年限”）；

问银行：“提前还款要交违约金吗？多久能免？”

陷阱4：“资料要求”表格里的“模糊表述”——“收入证明”不是“随便开”

政策表写“需提供收入证明、银行流水”，但没告诉你：银行要的是“匹配的流水”，不是“盖了章的纸”。

① “收入证明”≠“真实收入”

银行要求：收入证明上的金额，必须和银行流水的“工资项”一致。比如：

你开1.2万月收入，但流水里“工资”只有8000→ 银行不认，要求补充“兼职收入证明”；

你是自由职业者→ 要提供“近6个月的微信/支付宝流水”+“纳税证明”；

你用配偶的收入共同还款→ 要提供“结婚证”+“配偶的流水”。

② “资产证明”的“有效范围”：不是“有资产”就能加分

政策表写“可提供资产证明提高额度”，但只有“不动产、理财、存款”算有效资产：

你的车是贷款买的→ 不算（属于“负债”）；

你的基金是“浮动收益”→ 不算（不稳定）；

你有一套老家的房→ 要提供“房产证”+“评估报告”，才能算“资产”。

③ 怎么避免？资料要“做加法”，不要“做减法”

流水不够？补“年终奖”“补贴”的记录（要备注“工资”）；

自由职业者？提前6个月养流水（把收入转到银行卡，备注“劳务报酬”）；

资产不够？用“公积金余额”“保单现金价值”补充（有的银行认）。

别等“资料被拒”才后悔：让政策表“变安全”，只要1步

小张后来找到我们，我们帮他做了2件事：

1. 查征信+查房贷记录：确认他5年前的房贷已经结清，帮他找了一家“认房不认贷”的银行（少数银行对“结清超过5年的房贷”网开一面）；

2. 预审资料：帮他调整收入证明的“备注”，