收购广州抵押房避坑指南,看完再决定!

广州抵押房卖房前必看：避开5大核心坑，别让急用钱变成“钱房两空”

李叔在广州白云区有套房子，抵押给银行还剩80万贷款，急用钱想卖。买家说“我帮你解压，直接给你100万”，李叔觉得划算，签了合同才发现——房子市值140万，买家所谓的“100万”其实是用来还银行的，自己一分钱没拿到，还被买家以“解压延迟”为由要了5万违约金。

很多广州的朋友急用钱卖抵押房时，都会犯一个错：只盯着“尽快拿到钱”，却忽略了交易里的“隐形陷阱”——要么卖亏几十万，要么房子被查封，要么钱打了水漂。这篇文章把广州抵押房交易的5大核心坑扒透，每一步都教你“怎么避”，帮你把风险降到最低。

一、先查清楚：你的抵押房“干净”吗？

卖抵押房前，第一步不是找买家，而是确认房子的“身份”——有没有二次抵押？有没有被法院查封？这些问题不解决，交易根本没法正常完成。

1. 3步查清“抵押/查封状态”（广州专属操作）

不用跑不动产登记中心，手机就能查：

打开「广州不动产登记」小程序（微信搜索）；

点「我的不动产」，输入房产证号+产权人身份证号；

查看「抵押登记信息」：能看到抵押银行、剩余金额、期限；再看「限制登记信息」：如果有“查封”“轮候查封”，直接暂停交易（必须先解决查封）。

提醒：如果显示“二次抵押”（比如除了银行还有小贷公司），一定要算清总抵押额——比如房子抵押了银行80万+小贷20万，总抵押100万，市值140万，你的真实净值是140100税费（约8万）=32万，低于这个数别卖。

二、别信“抵押额抵房价”：你的房子值多少钱，自己算清

很多买家会用“简化账”套路你：“你抵押了100万，我给你100万，不用你麻烦”——这是把你当“冤大头”！

1. 算对“真实净值”，才不会卖亏

抵押房的“能拿到手的钱”= 房子真实市值 剩余抵押额 交易税费（增值税+个税+契税）。

举个例子：

房子市值（同小区最近成交价）：150万；

剩余抵押额（银行查的）：80万；

税费（广州标准）：增值税（满2年免，不满2年按5.3%算）+ 个税（1%）+ 契税（买家出，不用算）；

真实净值=15080（150×1%）=68.5万。

结论：买家给的价格低于68.5万，绝对不能卖！

2. 查市值的3个靠谱方法

贝壳找房：看同户型最近3个月的成交价（不是挂牌价）；

问23家本地中介：要他们给「小区成交报告」（别信一家的）；

广州国土房管局官网：用「房价评估系统」查小区基准价（更权威）。

三、交易流程的“生死线”：资金安全比什么都重要

广州抵押房交易的最大风险，是钱打了水漂，房子还没过户。记住：所有不走“官方资金监管”的交易，都是坑！

1. 必须走“广州官方监管”，钱才安全

广州的资金监管有2种方式：

银行监管：买卖双方去工行/建行等银行，签「存量房交易资金监管协议」，买家把钱打进银行监管账户；

产权交易所监管：通过「广州产权交易所」的账户，全程由官方监督资金流向。

关键：监管账户的钱，只会在“解压完成+过户成功”后，才会打给你（先还银行贷款，剩下的打给你）。如果买家说“不用监管，直接打钱给你”，直接拒绝——90%是想卷钱跑。

2. 别信“先付定金帮你解压”的套路

有个卖家张姐，买家说“先给你20万定金，你自己去解压”，结果张姐用20万还了部分贷款，买家突然反悔，说“房子我不买了，定金退我”——张姐不仅没拿到钱，房子还剩60万贷款没还，差点被银行起诉。

正确做法：

要么让买家把解压钱打进监管账户，由监管账户直接打给银行；

要么找正规赎楼公司（广州本地有资质的，比如“XX赎楼”，查营业执照），用他们的钱解压，费用约为“剩余贷款额×1%”，比买家的套路安全10倍。

四、合同里的“隐形炸弹”：这5条没写清楚，别签字

很多人签合同只看“总价”，却忽略了违约条款、解压责任这些细节——最后被买家“拿捏”。

1. 写死“解压期限”+“违约金”

合同里必须明确：

> “买家需在签订合同后30天内完成房屋解压；若逾期，每天支付总房款的万分之五作为违约金；超过15天，卖家有权解除合同，买家需赔偿总房款的10%。”

为什么？防止买家拖延解压，用你的房子再抵押借钱，导致房子被查封。

2. 明确“解压费用谁出”

别写“解压费用由双方协商”，要写死：

> “买家负责筹集解压资金，解压费用（包括银行罚息、赎楼费）由买家承担；若解压费用超过总房款的2%，超出部分由卖家承担。”

3. 把“房屋瑕疵”写进合同

比如房子墙面有裂缝、水管老化，一定要写：

> “卖家已如实告知房屋存在的墙面裂缝问题，买家认可后签字；若买家以房屋瑕疵为由解除合同，需赔偿卖家总房款的5%。”

五、解压完成≠结束：最后2步别漏掉

很多卖家以为“解压了就安全”，结果踩了最后一个坑——解压后没及时过户，房子被再次查封。

1. 查“解押凭证”，保存好

解压完成后，银行会给你「抵押注销证明」，或者在「广州不动产登记」小程序里看到“抵押登记已注销”。截图+打印，过户时要用到。

2. 解压后7天内必须过户

广州的抵押房解压后，最快1天就能过户（比如天河区不动产登记中心）。带齐这些资料：

买卖双方身份证；

房产证；

解押证明；

网签合同；

监管账户协议。

提醒：别拖延！曾有卖家解压后等了10天过户，结果买家把房子二次抵押给小贷公司，房子被查封，钱没拿到，房子也没了。

最后：卖抵押房，“稳”比“快”重要

急用钱时，最容易犯的错是“病急乱投医”——为了尽快拿到钱，忽略了风险。如果你正在广州卖抵押房，或者替亲友研究，加我们的微信（扫下方二维码），我们帮你做3件事：

1. 免费查「抵押/查封状态」（用广州官方系统）；

2. 帮你算「真实净值」（避免卖亏）；

3. 免费审合同（把隐形陷阱揪出来）。

24小时都能联系我们——哪怕是半夜想不通“买家的条件是不是坑”，也能找我们问。毕竟，你的钱和房子，都输不起。

加微信备注：广州抵押房，我们第一时间帮你解答。

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