最近有朋友问我：“2025年在广州离婚后买房，到底算不算首套？”这个问题挺常见的，但政策细节容易让人迷糊。今天咱们就结合2025年广州最新的商业住宅贷款首套认定标准，掰开了揉碎了聊清楚。

一、2025广州首套房贷认定，核心就看这3点

先别急着问离婚的事，得先搞明白广州现在首套房贷款的基本认定规则。2025年广州执行的是“认房不认贷”政策，简单说就是：在广州本地没房，不管你之前有没有贷过款、贷过几次，都算首套。具体来说，银行主要看三个条件：

1. 广州本地房产情况：以家庭（夫妻+未成年子女）为单位，在广州不动产登记系统里查不到房产；

2. 贷款记录不跨城：全国范围内的房贷记录不影响首套认定（比如你在长沙有过房贷，广州没房，在广州买房还是首套）；

3. 离婚后单独算：离婚后，原家庭成员各自按个人名下房产重新认定（这点很关键）。

举个例子：小王在广州没房，但之前在杭州有过房贷，2025年他在广州买房，首付和利率都按首套算。

二、离婚后买房算不算首套？分4种情况对号入座

知道了基本规则，再来看离婚的特殊情况。关键要看离婚后个人名下是否有房，以及离婚时房产怎么分割的。咱们分4种常见情况聊：

情况1：离婚前家庭无房，离婚后单独买

这最简单。比如小李和前妻结婚时没买房，离婚后小李自己想在广州买房，因为他名下没房，直接算首套。首付最低30%（部分区域可能20%），利率按首套LPR执行。

情况2：离婚前家庭有1套房，离婚后房产归对方

假设小张和妻子2020年在广州买了套房，2023年离婚时协议房子归妻子，小张名下无房。2025年小张想再买房——这时候他名下在广州没房，符合“认房不认贷”，算首套。

注意：如果离婚时房产没过户，比如房子归妻子但没办产权变更，小张名下可能还挂着这套房，这时候买房不算首套。所以一定要及时完成房产过户！

情况3：离婚前家庭有2套房，离婚后分到1套

比如小陈和前夫有2套广州房产，离婚时小陈分到1套，前夫分到1套。这时候小陈名下有1套房，再买算二套；前夫同理。但如果小陈离婚后把分到的房子卖了，名下无房，再买就能算首套。

情况4：离婚前有房贷记录，离婚后无房

最容易混淆的是这种情况。比如小赵和前妻2019年在广州贷款买了房，2022年离婚后房子归前妻，贷款也由前妻偿还，小赵名下无房。2025年小赵想贷款买房——根据“认房不认贷”，只要他在广州没房，不管之前有没有房贷记录，都算首套。首付和利率按首套标准执行。

三、实操中要避开的3个“坑”

虽然政策明确，但实际操作中有些细节容易出错，咱们提前避坑：

1. 离婚时间不影响认定：2025年广州没有“离婚1年内按原家庭认定”的限制，只要离婚后房产分割清晰、名下无房，不管离婚多久都能按首套算（2023年前部分城市有“离婚限贷”，但广州2025年已取消）。

2. 未成年子女房产算家庭名下：如果离婚后孩子归你，而孩子名下有房（比如之前长辈过户的），那这套房会算进你的家庭房产里。比如孩子名下有1套房，你自己没房，这时候买房算首套吗？算！因为“认房”认的是你的名下房产，孩子的房产单独算（除非孩子未成年且和你共同生活，部分银行可能合并查询，建议提前问银行）。

3. 异地房产不影响：如果你在佛山、清远有房，广州没房，在广州买房仍算首套。银行只查广州本地的房产记录，不跨城市联网（但贷款记录是全国联网的，不过“认房不认贷”下贷款记录不影响首套认定）。

总结：离婚后首套认定，抓住“名下无房”这个核心

2025年广州的首套房贷认定，关键看你在广州本地有没有房，和离婚时间、之前的贷款记录关系不大。离婚后只要名下无房（包括及时完成房产过户），不管之前是全款还是贷款买过房，都能按首套申请贷款。

最后提醒一句：具体操作时最好先去不动产登记中心查自己的房产记录，再联系银行确认最新政策（不同银行可能有细微差别）。毕竟买房是大事，多跑两步确认清楚，省得后面麻烦。