最近有广州的朋友问我：“我家房子还在租给别人住，2025年想拿去银行做抵押贷款，能行吗？要是租客不肯配合，是不是就办不成了？”这问题挺典型的，今天咱们就掰开了聊——2025年广州带租房产抵押的那些事儿，从政策到实操，一次说清楚。

一、2025年广州带租房产能抵押吗？政策早就给答案了

先明确结论：有租赁的房产，2025年在广州是可以抵押的，但得满足两个关键条件。

首先看《民法典》第405条的规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”简单说，如果房子是“先租后抵”（租客早就在住，抵押是后来办的），租客的权益优先，银行就算以后要处置房产，也不能赶走租客；要是“先抵后租”（先抵押给银行，之后才出租），这时候租赁关系就得给抵押权让路，银行处置时租客可能得搬。

广州本地银行2023年以来的实际操作也印证了这点。比如招行、工行的信贷经理告诉我，他们2025年的抵押政策大概率延续现有逻辑：只要租约真实、租期合理（一般不超过20年）、租金支付清晰，不管是“先租后抵”还是“先抵后租”，都能接受抵押。但银行会重点查两点：一是租约有没有在房管局备案（备案的租约更被认可）；二是租客是否知道房子要抵押（避免后续纠纷）。

二、租客不配合？3个常见场景和解决办法

知道能抵押了，但租客不配合怎么办？咱们分场景说：

场景1：租客担心“抵押后被赶”，死活不签字

很多租客听说房子要抵押，第一反应是“会不会哪天突然让我搬家？”这时候房东得给租客吃颗“定心丸”。如果是“先租后抵”，根据法律，租客的租约不受抵押权影响，就算银行以后拍卖房子，新买家也得继续履行租约（这就是“买卖不破租赁”）。房东可以把这条法律原文打印出来给租客看，再口头保证“抵押不影响你住，到期前绝对不赶人”，大部分租客会松口。

场景2：租客玩消失，联系不上

遇到这种情况，房东先别急。银行一般要求“租客知晓抵押”，但不一定非要租客签字——只要能证明“已尽到通知义务”就行。比如通过短信、微信（保留聊天记录）、EMS快递（备注“告知房产抵押事宜”）通知租客，哪怕租客不回复，这些记录也能当证据。广州天河区2024年有个案例，房东用微信连续3天发消息告知租客抵押事项，租客没回，银行最后也认可了。

场景3：租客狮子大开口要“配合费”

极少数租客会趁机要“配合费”，比如“给5000块我就签字”。这时候房东可以先协商，比如请租客吃顿饭、免1个月物业费，实在谈不拢，还有两个办法：一是换银行——有些银行对“租客签字”要求没那么严，只要租约备案了就行；二是走法律途径，向法院申请“确认租约效力”，拿到判决书后，银行也会认可。

三、给房东的3个实操建议：提前规避风险

想避免抵押时和租客扯皮，最好提前做准备：

1. 签租约时加一条“抵押条款”

新签或续签租约时，直接在合同里写：“若房东需将该房产抵押，租客应配合提供身份信息、签署知情文件，不得无故拒绝。”有了这条，后续沟通更有底气。

2. 租约一定要备案

广州现在租房备案很方便，手机上“穗好办”APP就能操作。备案后的租约有官方记录，银行一看就知道租约是真的，不会怀疑你“为了抵押伪造租约”。

3. 提前和租客“交底”

抵押前1个月就和租客说：“我最近想把房子抵押贷点款，不影响你住，就是需要你签个知情书，5分钟就能搞定，之后请你吃个饭。”态度诚恳点，大部分租客不会故意刁难。

总结：带租抵押不难，关键是“透明+合规”

2025年广州带租房产抵押，核心就两点：一是租约真实合规（备案、租期合理）；二是让银行和租客都“心里有数”。租客不配合也别慌，法律和银行都有解决办法，提前沟通、保留证据，基本能搞定。

最后提醒一句：抵押前最好先和银行信贷经理确认具体要求（比如是否要租客现场签字、租约期限限制），不同银行政策稍有差异，提前问清楚能少走弯路。