首套房贷利率LPR减20基点专家称“因城施策”

作者丨张欣

编辑丨周鹏峰

图片来源丨视觉中国

“这要出更大的动作了！”、“王者要炸了！” “这是继2008年之后的第二次普查！”……8月31日晚，央行和国家金融监督管理总局联合宣布，全国商业性个人住房贷款最低首付比例调整为20%第一套房子为30%，第二套房子为30%。 与此同时，第二套房的利率也有所下调。 这一政策的发布立即引发舆论。

同日，中国人民银行、国家金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套房贷款利率有关事项的通知》并答记者问' 问题。

对于本次差异化住房信贷政策调整优化的重点，两部门表示，一是全国统一商业性个人住房贷款最低首付比例政策下限。 不再区分实行“限购”的城市和不实行“限购”的城市。 首套房、二套房商业性个人住房贷款最低首付政策限额统一为不低于20%、30%。

二是将第二套房住房利率政策下限调整为不低于同期贷款报价利率（LPR）加20个基点。 首套房利率政策下限仍不低于20个基点减去同期LPR。 各地可按照因城施策的原则，结合当地房地产市场情况和监管需要广州 购房信贷政策，自主确定辖区内首套房、二套房的最低首付比例和利率下限。

多位房地产分析师向21世纪经济报道记者表示，这项政策之所以被热议，是因为市场等待已久，而随着近期房地产市场的低迷，迫切需要出台政策。好的政策要落实。 据了解，这项政策仅设定了底线首付比例。 首套房和二套房（主要是一线城市）的较高首付标准是否会调整广州 购房信贷政策，将取决于“各城市的政策”。 对于业界期待的房地产市场上行拐点是否即将到来，专家们看法不一。

一线城市是否调整将取决于“因城施策”

和硕机构首席分析师郭毅对21世纪经济报道记者表示，从8月25日三部门联合发布的“认房不认贷”来看，部分限购城市的房价可能会更高。过去认定第二套房的标准，因此居民需要支付较高的首付并批准房子但不批准贷款后，第二套房就成为第一套房。 此次，首套房首付下限再次调整，这意味着大量以往可能“卖二套房”的购房家庭，现在可以充分利用信贷杠杆提前满足他们的购房需求。

不过，郭毅表示，政策只对首付比例设定了底线，高线并未调整。 如果再给出一个上限，政策的实施将会有更大的调整空间。 但现在只设定了底线，并没有设定上限。 首套房和二套房（主要是一线城市）的较高首付标准是否会调整，将取决于“各城市的政策”。

“总体来看，近期对于购买急需住房和改善型二套房的政策支持力度正在加大。” 郭毅表示，当前政策宽松是大势所趋，虽然只有广州、深圳给出了明确的授信，北京、上海在落实政策上仍犹豫不决，但总体宽松信号已经非常明确。 如果北京、上海在信贷方面也能出台宽松的实际措施，将对提振全国一二线楼市信心起到根本性作用。

“这是继2008年金融危机之后，第二次在全国范围内进行如此全面的调整，力度相当大。” 经建咨询创始人张宏伟告诉21世纪经济报道记者。 他表示，政策有灵活操作的空间，不同城市可以根据自身特点灵活实施。 以首套房首付比例为例，部分三四线城市较弱，可能会跌至谷底，即直接降至20%。 但一线城市整体需求较大，可能会先下调0.50%。 如果市场没有明显反馈，可能会下调0.50%或10%。

张宏伟表示，事实上，一些二三四线城市的首付比例已经降低到20%。 在这样的市场背景下，首套房的交易量还没有完全激活。 事实上，首套房首付比例的降低，对于一线城市和实力较强的二线城市影响更大。 例如，目前上海首套房的首付为3.50%。 如果降低到20%，购房门槛将大幅降低。 不过，对于首次购房者来说，还款能力更为重要。 因此，收入预期可能会影响他们的还款，从而抑制首次购房需求的释放。 他希望未来出台稳定和增加首次购房者收入的政策措施，稳定刚需的收入预期，从而释放购房需求。

张宏伟认为广州 购房信贷政策，首付比例降低，特别是第二套房首付降一般30%，再加上三部委刚刚出台的“认房不贷”政策，已经形成了一系列政策组合将有利于降低和提高购房门槛，振兴北向市场。 广州、深圳等一线城市和杭州、苏州、南京、武汉、成都等二线城市改善需求旺盛。 具体来看，一线城市和实力二线城市的二套房首付比例仍然较高。 例如，上海的二套房首付比例为70%，大部分二线城市的二套房首付比例为40-60%。 根据新政，一旦降低第二套房首付比例，改善需求的购房门槛将大幅降低。

张宏伟进一步分析，从目前的市场特征来看，一线城市、强二线城市等城市的改善型需求群体仍然具备购房能力。 一旦这类城市的改善需求被激活，那么整个市场的置换链条就会被激活，而对于改善需求来说，无论你未来是买新房还是二手房，整个第一——二手房市场将变得活跃。 相反，对于改善性需求普遍较弱的二线城市或三四线城市，二套房的首付比例门槛并不太高，基本为30-40%。 同时，改善需求的绝对量并不如一线城市高。 城市和强二线城市规模如此之大，因此政策刺激的力度和市场反应的活跃度都会相对温和。

房地产市场拐点即将到来吗？

从行业角度来看，市场更期待的是当前政策组合下房地产市场是否即将迎来拐点。 对此，不同的专家有不同的看法。

东方金诚国际信用评估有限公司首席宏观分析师王庆表示，考虑到本轮房地产扶持政策将全面推出，将有效提升市场预期，特别是对房地产业产生较强的拉动作用。购房需求。 我们预计四季度楼市将出现企稳回升的走势，本次房地产周期的上行拐点即将到来。

广东省城市规划研究院住房政策研究中心首席研究员李玉佳也表示，近期的一揽子政策透露出一个重要信息：国家希望剩下的四个月能够带动房地产市场，从而实现稳定全年房地产市场。 目前，他对房地产市场持乐观态度。 他预计，2023年房地产市场销售面积将比去年同期增长5%。 同时，预计今年四季度和9月份房地产市场将形成较为明显的增长趋势。

不过，郭毅表示，政策对房地产市场的刺激作用应该冷静看待。 不同城市政策实施的效果和力度会有所不同。 她表示，在一些强二线城市，尤其是一些限价相对严格的强二线城市，效果可能会稍微明显一些。 对于一线城市来说，如果北京、上海也实行“认房不贷”的政策，那么如果两项政策协同实施，对一线城市购房家庭的拉动作用可能会更强。

因为一线城市住房整体需求量大，居民消费能力较强。 不过，持久效果可能仍取决于此前更多的限制措施是否有可能被打破，比如通州的双限购政策、限售限价等政策是否有机会放松。 只有当购房者真正感知到未来房价还有上涨空间时，他们才会有动力，或者说有勇气今天去买高杠杆的房子。

张宏伟也认为，对于刚需首套房的人来说，首付比例的降低只是一方面。 更重要的是未来20到30年每月的房贷还款成本。 当前经济和收入预期不稳定，可能会影响首次购房者的还款，从而抑制首次置业需求的释放。 因此，预计后续针对首套房群体稳定增加收入、稳定收入预期的政策措施将会出台，这也将稳定首套房的需求。 “如果首套房首付比例降低到20%，这是有实际意义的广州 购房信贷政策，需求才会真正实现和释放。”张宏伟说。

证监会

本期编辑 李雨桐 实习生 张保一

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