23.广州按揭房贷款：抵押 信用双方案，满足不同资金需求

广州按揭房贷款：抵押/信用双方案，不用卖房也能“变”出资金

广州的林先生最近犯了难：刚买3年的番禺区房子，按揭还了25万，现在想给父母换个养老房，还差40万。卖房子？舍不得，毕竟广州房价稳中有升；找亲戚借？又怕欠人情。其实他不知道——按揭中的房子也能“生钱”：广州的按揭房贷款有两种核心方案，不用卖房，就能把已还的房贷转化为可用资金，关键是选对适合自己的。

先搞懂：抵押贷vs信用贷，3个核心区别避免选错

很多人分不清“抵押”和“信用”的区别，其实一句话概括：抵押贷是“用房子换钱”，信用贷是“用信用换钱”。具体区别看这3点：

1. 是否需要再抵押房产？

抵押贷是“二抵”——把房子剩余的价值（总房价未还房贷）再抵押给银行，相当于给房子“二次贷款”；信用贷不用抵押，只看你“按时还按揭”的信用记录，是银行给你的“守约奖励”。

2. 额度和利率差多少？

抵押贷：额度更高（余值的78成），比如房子值100万，未还70万，余值30万，能贷2124万；利率更低，广州主流银行二抵利率在3.8%5%之间。

信用贷：额度较小（530万），主要看按揭月供（比如每月还5000，还了3年，可能批1520万）；利率略高（5%7%），但胜在不用抵押。

3. 审批速度差多少？

抵押贷需要评估房产、办抵押登记，流程约715天；信用贷只查征信和按揭记录，13天就能放款，适合急用钱的情况。

方案1：按揭房抵押贷（二抵）——大额需求选这个“稳”方案

什么是“二抵”？

简单说就是房子的第二次贷款：你已经在A银行做了按揭，现在把房子的“余值”（总房价未还房贷）抵押给B银行，再借一笔钱。比如广州天河的陈女士，房子总价200万，贷款140万，还了2年（还了20万），未还120万，余值80万，二抵能贷5664万（78成）。

哪些人适合二抵？

需要大额资金（50万以上）：比如装修、生意扩张、孩子留学，这些场景需要的钱较多，信用贷覆盖不了；

有稳定还款能力：银行要求月收入≥“原按揭+二抵月供”的2倍（比如原按揭月还3000，二抵月还2000，月收入至少要1万）；

房产有足够余值：余值低于20万的话，银行一般不会批。

申请二抵的4个条件

① 房产要求：广州本地按揭房，已取得房产证（部分银行接受按揭合同，但需还款满1年）；

② 征信要求：近2年逾期不超过“连3累6”（连续3次或累计6次），逾期严重的需提供“非恶意逾期证明”；

③ 收入要求：能提供银行流水、工作证明（上班族）或营业执照（生意人）；

④ 用途要求：必须合法（装修需装修合同、经营需进货合同）。

真实案例：做生意的王老板怎么用二抵？

王老板在白云区有套300万的按揭房，贷款210万，还了5年（还了50万），未还160万，余值140万。最近想开第二家餐馆，需要80万启动资金。通过匹配，他选了某银行的二抵方案：

额度：112万（余值的8成）；

利率：4.2%；

期限：10年；

月还：11800元。

“比找朋友借方便多了，利息能接受，关键不用卖房子。”王老板说。

方案2：按揭房信用贷——小额急用钱选这个“快”方案

凭什么不用抵押也能贷？

银行认的是你的“按揭守约记录”：能按时还房贷的人，说明还款能力和意愿都强，银行愿意给你“信用额度”。比如广州海珠的林小姐，每月还4000按揭，还了2年，最近孩子要交10万择校费，申请信用贷批了12万，2天到账。

哪些人适合信用贷？

小额需求（530万）：比如孩子学费、短期生意周转、医疗应急；

急用钱：3天内需要资金，抵押贷来不及；

不想抵押房产：担心“房子被收走”，信用贷不用押任何东西。

信用贷的申请条件

① 广州本地按揭房，还款满6个月（部分银行要求满1年）；

② 征信良好，无严重逾期；

③ 月收入稳定（覆盖月供+信用贷还款）；

④ 年龄2260岁。

案例：白领李小姐的信用贷经历

李小姐在越秀区上班，每月还3500按揭，还了3年。最近家里老人住院，需要8万医药费，她申请了信用贷：

额度：9万；

利率：5.5%；

期限：3年；

月还：2750元。

“2天就到账了，刚好凑够医药费，不用到处借钱。”李小姐说。

选方案前，先问自己3个问题

1. 你需要多少钱？

50万以上→选抵押贷；

50万以下→选信用贷（更方便）。

2. 能接受多长时间还款？

想减轻月供压力→选抵押贷（期限520年）；

想尽快还完→选信用贷（期限15年，总利息少）。

3. 有没有时间等审批？

急用钱（3天内）→选信用贷；

有12周时间→选抵押贷（利率更低）。

申请前避开2个坑，不然白跑

坑1：轻信“零门槛”二抵

有些机构说“不管征信多差、没工作都能批”，绝对是陷阱！正规银行的二抵有严格条件，征信差的要么批不了，要么给高利率（8%以上），甚至是套路贷——比如先收5%“服务费”，放款时扣“保证金”，最后拿到的钱不到一半。

坑2：忽略“资金用途”

银行会查资金流向！如果贷了款去炒股、买基金，或者转给别人还信用卡，银行会立刻要求“提前还款”，甚至纳入失信名单。一定要选合法用途：装修→备装修合同，经营→备进货合同，最好直接打款给商家。

最后一步：怎么找适合自己的方案？

广州的按揭房贷款，核心是“用已有的资产换资金”，不是“拆东墙补西墙”。选对方案，才能既解决问题，又不增加压力。

如果你还不确定：

自己能贷多少？

哪个银行利率更低？

抵押还是信用更适合？

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