广州抵押房能抵押过户这些陷阱90%的人都踩过!

广州抵押房能抵押过户吗？90%的人踩过的4个陷阱，一次说清

广州抵押房能办理抵押过户，但90%的人因为不懂这4个陷阱，要么钱房两空，要么吃官司赔了钱。我做了10年贷款与房产交易顾问，见过太多朋友踩坑——比如没查“双重抵押”就签合同，解押资金被房东挪用，签“阴阳合同”被税务局卡……今天我把这些陷阱拆成“案例+避坑步骤”，帮你一次搞懂，再也不踩雷。

陷阱1：没查“双重抵押”就签合同，钱房两空

很多人买抵押房时，只问房东“有没有抵押”，房东说“就押了银行”，就放心签合同——但房东可能把房子同时抵押给银行和民间机构（比如小额贷款公司），这就是“双重抵押”。等你付了首付，准备过户时，才发现房子被民间机构查封，不仅拿不到房，首付也可能要不回来。

什么是“双重抵押”？

双重抵押是指同一套房子被抵押给2个及以上抵押权人（比如银行+民间）。根据法律规定，房子拍卖的钱要先还第一抵押权人（银行），再还第二抵押权人（民间），剩下的才给业主。如果你没查清楚，买了双重抵押的房子，过户后得替房东承担两次债务——要么还钱，要么房子被拍卖。

怎么查？3步搞清楚房子“干净度”

想避开这个陷阱，必须查“产调”（不动产登记信息），步骤超简单：

1. 线下查：带身份证去广州任意不动产登记中心（比如越秀区的“广州市不动产登记中心”），花10元打印《个人名下房地产登记情况查询证明》；

2. 线上查：用“广州不动产登记”公众号，点“办事大厅→个人业务→房产查询”，绑定身份证就能查；

3. 重点看：“抵押登记信息”栏有没有2个及以上抵押权人？抵押金额加起来是否超过房价？如果有，直接pass这套房。

真实案例：白云区李女士的“钱房两空”

去年白云区的李女士买抵押房，房东说“只押了银行30万”，她没查产调就付了30万首付。结果过户前，民间贷款公司找上门——房东还欠20万没还，房子已经被查封。李女士找房东要首付，房东说“钱还银行了”，现在只能打官司，但房东没钱，30万首付大概率要不回来。

陷阱2：解押资金“先打给房东”，被挪用

抵押房要过户，必须先解押（还清抵押款，注销抵押登记）。很多房东会说：“你先打20万给我解押，解押后马上过户。”但90%的人不知道，这是最常见的骗局——房东把钱拿去还其他债，没解押，过户不了，你的钱也拿不回来。

为什么“先打钱给房东”危险？

房东的债务可能不止抵押款，你打给他的解押资金，很可能被用来还信用卡、赌债，甚至卷钱跑了。根据广州仲裁委员会的数据：12%的抵押房纠纷源于解押资金被挪用，其中80%是没走第三方监管的。

正确流程：解押资金必须走“监管”

不管房东怎么说“急用钱”，解押资金都要打给第三方监管账户（银行或正规中介的监管账户）。流程是：

1. 买卖双方与监管方签《资金监管协议》；

2. 你把解押资金打到监管账户；

3. 房东解押成功（拿到《抵押注销证明》），监管账户自动把钱转给房东。

陷阱3：签“阴阳合同”避税，过户时被卡

很多人想少交契税、增值税，会和房东签“阴阳合同”：实际成交价100万，签70万的“阳合同”给税务局，剩下30万私下转。但这种操作90%会踩坑——要么被税务局查出来补税，要么过户被拒，甚至影响征信。

“阴阳合同”的3大致命风险

1. 补税+罚款：税务局有“房产交易计税价格评估系统”，如果你的“阳合同”价格低于同小区成交价10%以上，会要求按评估价补税，还要收滞纳金（每天万分之五）；

2. 过户被拒：税务局认定你“故意低报价格”，会直接拒绝过户，你得重新签合同，耽误时间；

3. 法律无效：“阴合同”（实际成交价的合同）因违反“税收征管法”，法院可能不认可。如果房东反悔说“只收了70万”，你拿不出证据，就得吃哑巴亏。

真实案例：天河区张先生的“上学危机”

去年天河区的张先生买抵押房，为省2万税签了阴阳合同（实际100万，阳合同70万）。结果过户时，税务局查核发现同小区同户型成交价是95万，要求补3万税（按95万计算）。张先生补税后，过户耽误了2个月，孩子上学报名时间错过了，最后花了不少钱才搞定学校。

避坑方法：老老实实按“评估价”交税

广州房产交易税费本来就不高（首套房契税1%3%），比起补税、罚款、耽误时间的代价，真的不值得冒险。如果想省税，可以选“满五唯一”的房子（免增值税和个人所得税），比签阴阳合同安全100倍。

陷阱4：忽略“抵押权人同意书”，过户无效

很多人以为“过户后再通知银行就行”，但根据《民法典》，抵押房过户必须经抵押权人（比如银行）同意——否则过户行为无效，银行可以申请撤销过户，你拿不到房子。

为什么需要“同意书”？

比如房东把房子抵押给银行，欠50万，然后把房子卖给你，没告诉银行。你过户后，银行发现了，可以起诉说“房东没经过我同意转让抵押财产”，要求撤销过户——你不仅拿不到房，还得把钱要回来，麻烦得很。

正确操作：2种方法取得“同意”

1. 让房东解押：房东还清银行贷款，注销抵押登记，再过户；

2. 转按揭：和银行协商，把房东的贷款转到你名下（你继续还银行钱），银行会出具“同意转让证明”。

误区提醒：“先过户再通知银行”= 白忙

《民法典》规定，必须“先取得抵押权人同意，再过户”——“通知”不等于“同意”，银行不同意的话，过户无效。

最后：广州抵押房过户的“万能避坑流程”

想安全过户，按这5步走：

1. 查产调：确认房子没有双重抵押、查封；

2. 签正规合同：用“广州市存量房屋买卖合同”，明确成交价、解押方式、过户时间；

3. 走监管：解押资金、首付款都打给第三方监管账户（银行或正规中介）；

4. 取同意书：让房东拿到银行的“同意转让证明”；

5. 办过户：带齐资料去不动产登记中心，交税，拿房产证。

如果你正在处理广州抵押房交易，或者想了解更详细的避坑方法，可以添加我们的微信（扫一扫下方二维码）——我们有10年贷款行业经验的顾问，免费帮你：

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