【提醒】广州市二手房抵押流程图这3点要注意!

广州市二手房抵押流程图这3点要注意！帮你避免90%的流程坑

打算用广州二手房做抵押的朋友，是不是遇到过这些问题？以为房子能贷150万，结果评估只给120万；资料交了一堆，银行说少了配偶签字；审批通过了，抵押登记耽误半个月……

其实二手房抵押流程本身不复杂，但细节里藏着很多银行不会主动说的“隐性要求”。这篇文章帮你把流程中最容易踩的3个坑扒清楚——从评估价计算到资料准备，再到抵押登记，每一步都给你“避坑指南”，帮你顺顺利利拿到贷款。

一、评估价≠成交价：先算清“资金缺口”，再启动流程

很多借款人的第一个坑，是把“自己以为的房价”当成了“银行认的房价”。银行放款是按“评估价”的78成算的，而评估价往往比成交价低10%20%，甚至更多。

1. 评估价的“缩水逻辑”：银行只认这3个指标

广州的评估公司不会看你“朋友圈的房价”，只会按市场指导价、房龄、楼层这3个硬指标算：

市场指导价：广州市不动产登记中心的“官方参考价”，一般比成交价低5%10%（比如海珠区某小区成交价180万，指导价可能165万）；

房龄折扣：房龄超过20年的房子，每多1年评估价降1%（比如2000年的房子，房龄23年，评估价再降3%）；

楼层折扣：顶层、底层或没有电梯的高楼层，再降5%（比如天河区某楼梯房6楼，评估价比中间楼层低8万）。

举个例子：

张女士在白云区有套2008年的两房，成交价160万。评估公司算出的评估价是140万——理由是：市场指导价150万，房龄15年（降1%），楼层是顶层（降5%），最终150×(16%)=141万，四舍五入140万。

银行按7成放款，就是98万（140×70%），比张女士预期的112万（160×70%）少了14万。

2. 提前避坑：做“预评估”，把缺口堵在流程前

如果不想等到审批时才发现“钱不够”，建议启动流程前先做“预评估”：

找2家有银行合作资质的评估公司（比如广州业勤评估、国众联评估），花5001000元做一份预评估报告。报告里会明确写清楚：你的房子能评多少，银行能放多少。

比如预评估价140万，放款98万，如果你需要110万，就可以提前准备12万的“资金缺口”——要么自己补，要么找担保公司搭桥，避免流程到一半卡住。

二、资料准备：别漏“隐形项”，这些细节能帮你省1个月时间

资料准备是第二个坑——银行要的不是“齐全的资料”，是“符合要求的资料”。很多人因为漏了1份“隐形资料”，导致审批被打回，多等12周。

1. 经营贷：营业执照要“有痕迹”，不是“有证就行”

广州的银行对经营贷的要求很严：营业执照满6个月是底线（工行要求满1年），且必须“实际经营”。

什么是“实际经营”？银行要看3样东西：

对公流水：每月不低于3万（比如小超市的收款流水、贸易公司的转账记录）；

上下游合同：与供应商的采购合同、与客户的销售合同（要有具体金额和日期）；

经营痕迹：办公场地的租赁合同（带租金发票）、近2个月的水电发票（证明你在“真的开店”）。

举个例子：陈先生开了家社区生鲜店，营业执照满5个月，想做经营贷。他提前准备了：

近3个月的对公流水（每月8万）；

与批发商的采购合同（每月5万）；

生鲜店的水电发票（每月2000元）。

银行看了资料直接审批，4天就放款120万。

2. 消费贷：用途证明要“落地”，不能空口说“我要装修”

消费贷的用途必须“明确、合法”（比如装修、买家电、子女留学），而且证明材料要“具体到细节”：

装修贷：要装修公司的合同（写清楚“客厅吊顶、厨房防水”等项目）、预算表（详细到水泥、瓷砖的费用）、首付款发票（至少30%）；

买家电：要京东/天猫的订单截图（带具体型号，比如“海尔冰箱BCD500WGHTD78B1”）或发票；

子女留学：要学校的录取通知书、学费账单（带学校公章）。

如果你的用途证明只写“装修”，没有具体合同，银行会直接打回——模糊的用途，银行会默认你“可能用于炒股/买房”，直接拒贷。

3. 共有房产：所有共有人必须“当面签字”，代签没用

如果房产证是夫妻共有、与父母共有，甚至有其他共有人，所有共有人都要到银行签字！

很多人以为“我是产权人，签字就行”，结果到审批环节才发现：

配偶没签字？不行，要带配偶去银行补签；

父母是共有人？要带父母的身份证、亲属关系证明（户口本或出生证），当面签字。

提醒：代签无效！就算是夫妻，也不能替对方签字——银行会查签字的“面签录像”，发现代签直接拒贷。

三、抵押登记：盯紧这2个时间节点，别等银行“通知你”

审批通过后，很多人以为“等着放款就行”，结果栽在抵押登记的时间差上——广州的银行对“抵押登记的时效”要求很严，超过时间可能需要重新审批。

1. 审批通过后，3天内必须办抵押登记

银行审批通过后，会给你一份《抵押同意书》（盖银行公章）。你需要在3天内带着以下资料去不动产登记中心：

房产证原件；

身份证、结婚证（夫妻共有需带）；

《抵押同意书》；

抵押登记申请表（现场填）。

广州的不动产登记中心（比如天河华就路、越秀东风中路）办理抵押登记需要35个工作日，办完会给你一份《他项权利证》（现在是电子证，不用拿纸质的）。

注意：如果超过3天没办抵押登记，银行可能会“收回额度”——因为银行的贷款额度是“有有效期的”，过期要重新审核。

2. 抵押完成后，主动催放款，别等“被动通知”

抵押登记完成后，银行拿到《他项权利证》才会放款。一般来说，广州的银行放款时间是13个工作日，但如果遇到月底额度紧张，可能会拖延。

这时候你要主动联系客户经理，问清楚：“我的抵押登记已经完成，请问放款进度怎么样？”

客户经理会帮你查“额度队列”，如果排得靠后，还能帮你调整优先级。

举个例子：王女士的抵押登记完成后，等了5天没放款。她联系客户经理，才知道这个月额度紧张，客户经理帮她“插队”到前面，第2天就放款了。

最后：贷款的每一步，都需要“提前规划”

二手房抵押的核心不是“走流程”，而是“提前解决问题”——提前算清评估价的缺口，提前准备好资料，提前盯紧抵押登记的时间。

如果你还不清楚：

自己的房子能评多少？

经营贷需要准备哪些资料？

抵押登记的流程怎么走？

可以直接添加我们的微信（扫一扫下方二维码）——我们会免费帮你做房产预评估，梳理专属资料清单，24小时在线解答你的问题。

毕竟，贷款的每一步都不能等——早一天拿到钱，早一天解决你的问题。

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