【干货】广州天河房屋抵押公司申请条件+流程!

【干货】广州天河房屋抵押公司申请条件+流程！5年从业者教你避坑

广州天河的朋友注意了——想用房抵贷救急周转、扩大经营或装修，却总被“房子能不能押”“自己够不够条件”“流程要跑多少趟”这些问题卡住？

我做了5年天河房屋抵押，见过太多客户因为不懂规则白跑3趟、因为踩坑多花10万利息。今天把最实在的申请条件、完整流程，还有90%人会踩的坑一次性说透，看完你就能少走80%弯路。

一、广州天河房屋抵押公司申请的核心条件（附常见例外情况）

很多人以为“有房子就能押”，其实抵押公司看的是“房产价值+借款人还款能力”双指标，以下3点是核心：

1. 抵押房产的要求：不是所有房子都能押

天河的抵押公司对房产的筛选，重点看3个维度：

房龄：多数要求25年以内，但天河核心区（体育西、珠江新城、天河北）的老房子例外——比如去年天河体育东一套1995年的房子（房龄28年），因为位于CBD、周边租金高，评估公司给了“区位优势弥补房龄”的结论，顺利贷了200万；

产权：必须是“完全产权”（房产证无查封、无抵押，或有按揭但可做二押）；小产权房、未够5年的经济适用房、无房产证的安置房，基本无法抵押；

面积：多数要求50㎡以上，但天河学区房（如华阳小学、华师附小周边）例外——即使40㎡，因为流通性强，也能拿到7成额度（比如一套40㎡、市场价200万的学区房，能贷140万）。

2. 借款人的资质门槛：征信、收入、年龄要达标

房产是“抵押物”，借款人的“还款能力”才是抵押公司的“定心丸”，重点看3点：

征信：逾期不能“连3累6”（连续3个月逾期，或累计6次），近半年查询次数不超8次（贷款/信用卡审批算，自己查的不算）；如果是偶尔一次短期逾期（如忘记还信用卡3天），只要还清，大部分公司能接受；

收入：月供需覆盖2倍以上（比如每月还1万，月收入至少2万）；经营贷要求更严——公司近1年流水需覆盖贷款额1.5倍（比如贷200万，流水要300万以上）；

年龄：1865岁，超过60岁可找子女共借（比如天河车陂一位62岁阿姨，用儿子做共借人，贷了150万）。

3. 特殊情况的宽松政策：这些情况也能做

不是“不符合标准就拒贷”，天河部分公司有宽松政策：

房龄超25年：核心区+经营性用途，可做；

征信有小逾期：已还清+说明原因（如疫情断供），可做消费贷；

无固定工作：个体户+营业执照满1年+流水稳定，可做经营贷；

二押：房子有剩余价值（如评估价100万，剩余按揭30万，可贷40万），不用结清之前的贷款。

二、广州天河房屋抵押的完整流程（从准备到放款的7个步骤）

房抵贷的流程不复杂，但每一步都有细节要注意，错一步可能耽误1周：

1. 前期咨询：明确需求，避免白跑

第一步先找天河本地抵押公司咨询，重点确认：

你的需求：贷多少？用多久？用途（经营/消费）？利率接受范围？

你的资质：房子能不能押？征信/收入够不够？

示例：“我在天河公园有套15年房龄的房子，想贷150万做电商进货，能做吗？”——通过咨询，你能快速判断自己符合哪个产品（比如经营性抵押，年化4.5%）。

2. 资料准备：列清单，一次备齐

资料没备齐会反复跑，提前列好清单：

个人资料：身份证正反面、户口本、结婚证（已婚）、详版征信（带查询码）；

房产资料：房产证原件、购房合同（新房）、房产查册表（天河不动产官网可查）；

收入/经营资料：近6个月银行流水（工资+经营）、收入证明（消费贷需单位盖章）、营业执照（经营贷需满1年）、用途证明（经营贷要购销合同，消费贷要装修/购车合同）。

3. 房产评估：天河本地评估公司怎么选？

评估价决定贷款额度（额度=评估价×7成），注意3点：

选天河房管局认可的评估公司（如XX资信、XX评估），否则报告无效；

天河评估价一般是市场价的78成（比如天河岗顶一套5万/㎡的房子，评估价3.54万/㎡）；

评估费：0.1%0.3%（比如评估价400万，费400012000元），部分公司承担。

4. 面签审核：抵押公司关注的3个重点

面签是“终极审核”，会问得很细：

用途真实性：经营贷会查“购销合同的对方公司”“货物流向”；消费贷会查“装修公司名称”“装修地址”——必须真实，否则拒贷；

资质核查：经营贷会查营业执照存续期、流水进账合理性；消费贷会查工作稳定性；

征信复查：面签时再查一次征信，确保没有新增逾期/查询。

5. 抵押登记：天河不动产登记中心的细节

抵押登记是“法律生效”的关键步骤，注意：

预约：提前在“广州不动产登记官网”约“抵押登记”（选天河区）；

资料：房产证原件、身份证、借款合同、抵押合同、评估报告；

时间：13个工作日出“他项权利证书”（简称“他证”），部分公司可加急当天出。

6. 放款：到账时间和注意事项

出他证后，15个工作日放款：

经营贷：需受托支付（钱打给供应商），避免资金挪用；

消费贷：直接打给借款人；

注意：放款后按时还款（逾期会有罚息：日息0.05%），提前还款需提前1个月申请（部分公司无违约金）。

三、天河借款人常踩的3个坑（避开能省30天+）

我见过太多客户因为踩坑，要么拒贷，要么多花几万，这3个坑一定要避开：

1. 先查征信再咨询：查多了直接拒贷

很多人不懂，自己先查好几次征信，或找不同公司查，导致“查询次数超8次”——抵押公司会认为你“急用钱、资金差”，直接拒贷。正确做法：先咨询，确定符合条件再查详版征信（带查询码）。

2. 忽略用途真实性：银行会追踪资金流向

有些人为了贷更多，用假用途（如经营贷用假购销合同），结果银行放款后会查“资金流向”——如果发现钱没用到约定用途，会要求“提前还款”甚至起诉。正确做法：用真实用途（经营贷进货款、消费贷装修），最安全。

3. 轻信“低息无门槛”：隐藏费用比利息高

很多公司打着“年化3%”“无服务费”吸引客户，结果签合同要收“通道费”“保险费”——比如有个天河车陂的客户，找了家“年化3%”的公司，最后收了2%服务费+1%保险费，真实年化到6.8%，比正常高2个点。正确做法：问清楚所有费用（服务费、评估费、保险费、抵押登记费），算IRR真实利率。

最后：想快速办天河房抵贷？找我帮你避坑

其实天河房屋抵押没那么复杂，关键是找对人、避坑。如果你正在天河找抵押公司，或对自己的资质没