13.广州长租公寓抵押贷款：稳定租金可增贷，银行认可资质

广州长租公寓抵押贷款：稳定租金能增贷，银行认这些资质

广州天河的陈先生有一套长租公寓，月租金8500元，房产评估价220万。他原本以为只能贷“房产评估价的7成”（154万），直到咨询后才知道：稳定的租金流水能帮他多贷13.26万——总额度提升到167.26万，刚好覆盖了他的生意周转需求。

如果你也有广州长租公寓，想知道“能不能抵押”“怎么用租金增贷”“银行要什么资质”，这篇文章会把广州本地银行的规则讲透，帮你避开90%的申请误区。

一、广州长租公寓能做抵押吗？先明确2个核心前提

很多业主问：“我的长租公寓是商业性质，能做抵押吗？”答案是能，但要满足2个关键前提：

1. 产权性质符合“可抵押类目”

广州银行认可的长租公寓，产权用途必须是“商业”“办公”或“长租公寓”（房产证上会明确标注）。如果是“住宅”性质的公寓（比如“商改住”），银行会按住宅抵押处理，但长租公寓的核心优势——租金增贷——只能用在商业/办公用途的房产上。

2. 租赁状态需“稳定且合规”

银行要的是“能产生持续现金流的资产”，所以你的公寓必须：

已办理广州市房屋租赁登记备案证明（在“广州市房屋租赁管理系统”可查）；

有1年以上的有效租约（最好是3年及以上，租约越长，银行越认可）；

租金支付方式为银行转账（现金支付的租金，银行不认）。

二、稳定租金怎么帮你增贷？银行的“租金覆盖法”计算逻辑

广州银行对长租公寓的贷款额度，是“房产评估价×抵押成数 + 租金流水×增贷系数”的总和——其中“租金增贷”是长租公寓独有的优势。

1. 具体计算方法：举个广州的真实案例

以陈先生的公寓为例：

房产评估价：220万（广州商业公寓评估价通常是市价的85%）；

抵押成数：7成（商业房产常规成数）；

基础额度：220万×70% = 154万；

租金流水：月租金8500元×12个月 = 10.2万/年；

增贷系数：银行通常取1.21.5倍（租约越长、流水越稳定，系数越高）；

租金增贷额度：10.2万×1.3 = 13.26万；

总贷款额度：154万 + 13.26万 = 167.26万。

换句话说，陈先生因为有稳定租金，比单纯房产抵押多贷了8.6%——这对需要周转的业主来说，是真金白银的帮助。

2. 银行认可的“稳定租金”标准

要拿到租金增贷，你的流水必须满足3点：

近6个月的流水与租赁合同一致（比如合同写每月5号打款，流水就不能是10号）；

若用第三方账户代收租金（比如物业），需提供正式委托证明；

租金不能“忽高忽低”（比如上月收8000，这月收5000，银行会认为不稳定）。

三、银行认可的长租公寓资质清单：5类材料缺一不可

广州银行审核长租公寓抵押时，会重点查“产权合规性”“租赁稳定性”“现金流真实性”——以下5类材料必须准备齐全：

1. 产权证明：确认“你有权抵押”

房产证（需标注“商业/办公/长租公寓”用途，若为“综合用地”需补充土地用途说明）；

不动产登记证明（若房产证未合一，需提供土地使用证）；

购房合同（若房产证未办妥，需提供已备案的购房合同+全额发票）。

2. 租赁资质：证明“租赁是合规的”

广州市房屋租赁登记备案证明（需覆盖贷款年限的1/2以上，比如贷款10年，备案需至少5年）；

与租户签订的正式租赁合同（需包含：租金金额、租期、支付方式、违约责任，最好附上租户身份证复印件）。

3. 租金流水：证明“收入是真实的”

近6个月的银行收款流水（需显示“租金”或“房屋租赁”备注，若为个人卡，需注明“租户姓名”）；

若有多个租户，需提供租户清单（包含姓名、房间号、租金金额）。

4. 运营资质：证明“公寓在正常运营”

若为机构持有（比如公寓公司）：需提供营业执照（经营范围含“房屋租赁”）、近1年的水电费缴纳记录（证明公寓有人住）；

若为个人持有：需提供近1年的物业费发票（证明你在维护房产）。

5. 业主资质：证明“你有还款能力”

身份证、户口本（已婚需提供配偶证件）；

征信报告（逾期不能超过“连3累6”，即连续3次或累计6次逾期）；

收入证明（若为个人，需提供其他收入补充，比如工资流水、副业收入；若为企业，需提供近1年的纳税证明）。

四、申请广州长租公寓抵押贷款的4个关键步骤

掌握了规则，申请其实很简单——按以下步骤走，能节省一半时间：

1. 第一步：先做“预评估”，避免白跑

先找银行或靠谱的贷款中介，做2个评估：

房产评估：确认你的公寓能评多少（广州商业公寓评估价可查“链家/贝壳”的同类房源成交价，再打89折）；

租金增贷评估：计算你能额外多贷多少（用“月租金×12×1.3”先估算）。

比如你有套越秀的长租公寓，月租金7000元，评估价180万，预评估后能贷：180万×70% +（7000×12×1.3）= 126万 + 10.92万 = 136.92万——心里有底再申请。

2. 第二步：匹配“对的银行”，提高通过率

广州不是所有银行都做长租公寓抵押，建议优先选做“经营性贷款”的银行（比如招行、广发、浦发）——这些银行更看重“现金流”，对租金增贷的系数更高（能到1.5倍）。

3. 第三步：提交材料，配合银行尽调

银行会做3件事：

查征信：看你有没有逾期、负债过高（负债率最好不超过50%）；

核流水：对比租赁合同与流水的一致性（比如租户打款的账户，是不是合同里的人）；

实地考察：去公寓看“有没有租户”（比如看门口的快递、电表走字）、“房产有没有损坏”（比如墙面脱落、水管漏水）。

4. 第四步：办理抵押，等待放款

审批通过后，去广州市不动产登记中心办理抵押登记（带房产证、身份证、贷款合同，通常3个工作日能办好）；

抵押完成后，银行会在710个工作日内放款（直接打到你的银行卡，若为经营性贷款，需打到对公账户）。

最后：想知道你能贷多少？加微信免费算

广州长租公寓抵押的核心逻辑，是“用房产的价值+现金流的价值，换更高的额度”——但很多业主要么不知道“租金能增贷”，要么因为资质不全被银行拒。

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