广州回迁房抵押贷款政策怎么办一篇干货全讲透!

广州回迁房抵押贷款政策全解：能做吗？怎么操作？一次性说透

一、直接回答你最关心的：广州回迁房能做抵押贷款，但得先过这2关

你手里的回迁房想抵押？先问自己两个问题：有房产证吗？土地是国有还是集体？

这两个是广州回迁房抵押的“生死线”——没房产证的回迁房（比如刚交房还没办证的）、土地性质是“集体所有”的回迁房（比如村集体统一建设的），银行直接拒贷；只有同时满足“有不动产权证”+“土地为国有出让/划拨”，才能进银行的“审核门槛”。

这篇文章把回迁房抵押的“条件、流程、坑、疑问”一次性讲透，帮你省去跑5次银行的时间。

二、广州回迁房能抵押的核心前提：2个“硬条件”必须满足

1. 必须有「不动产权证」（房产证+土地证合一）

银行认的是“产权清晰、可处置”——没证的回迁房，相当于“没身份证的人”，银行无法确认产权归属，更没法在你违约时拍卖房产偿债。

举个例子： 天河某村的回迁房，2021年交房但至今没办房产证，业主想抵押贷装修款，问了3家银行都被拒，理由一致：“无产权证明，无法办理抵押登记。”

2. 土地性质需为「国有出让/划拨」（避开“集体土地”）

广州回迁房的土地性质分两种：

国有出让/划拨：这类回迁房是政府征收国有土地上的房屋后补偿的，土地归国家所有，能正常交易、抵押；

集体土地：这类是村集体留用地建设的回迁房，土地归村集体所有，就算有证，银行也不接——因为集体土地的房产“处置难”（要经过村集体同意才能拍卖）。

查土地性质的方法： 带身份证去广州不动产登记中心查“产权查册表”，或者在“广州不动产登记”公众号上查，结果里会写“土地性质”。

三、广州回迁房抵押的具体流程：5步走通，不用跑冤枉路

1. 第一步：先查「产权状态」（避免白忙一场）

先确认你的回迁房有没有“查封、抵押、产权纠纷”——这些都会导致抵押失败。

操作方法：

线下：带身份证去各区不动产登记中心（比如越秀区的去“越秀区不动产登记中心”），花10分钟打印“产权查册表”；

线上：关注“广州不动产登记”公众号，点“业务办理查册申请”，输入房产证号就能查。

2. 第二步：选对「银行/机构」（不是所有银行都做回迁房）

广州能做回迁房抵押的银行不多——四大行（工、农、中、建）对回迁房要求严（比如房龄≤15年、面积≥50㎡）；股份制银行（招行、兴业、广发）和本地银行（广州银行、广州农商行）更灵活（房龄≤20年、面积≥40㎡就能接）。

技巧： 优先找“支持回迁房抵押”的银行——比如广州银行的“安居贷”，专门针对回迁房，利率3.8%起，审批更快。

3. 第三步：准备6样资料（别漏，否则面签要跑第二次）

银行审核的核心是“你有能力还钱+房产能处置”，所以资料要盯紧这两点：

基础资料：身份证、户口本、婚姻证明（结婚证/离婚证+离婚协议）；

房产资料：不动产权证、产权查册表；

收入资料：近6个月银行流水（显示工资/经营收入）、收入证明（单位盖章，金额要覆盖月供的2倍）。

4. 第四步：房产评估（银行认的是“评估价”，不是“市场价”）

银行会指定评估机构（比如世联评估、戴德梁行）上门评估，评估价通常是市场价的80%~90%（比如你家回迁房市场价120万，评估价可能是100万）。

注意： 评估费一般是评估价的0.1%~0.3%（比如100万的房子，评估费1000~3000元），有的银行会帮你承担。

5. 第五步：面签+抵押登记（最后一步，等放款）

面签：带齐资料去银行签字（借款合同、抵押合同），银行会问“贷款用途”（只能用于装修、经营、消费，不能买股票/理财）；

抵押登记：面签后，银行会帮你预约不动产登记中心，做“抵押备案”——拿到“他项权证”（证明银行是房产的抵押权人）后，银行一般3~5个工作日放款。

四、广州回迁房抵押的“隐藏门槛”：避开这3个“坑”，少踩雷

1. 房龄不能太老：≤20年（部分银行放宽到25年）

银行怕“老房子卖不掉”——比如越秀的回迁房，1998年建成（房龄25年），就算有证、土地是国有，招行也拒了，理由是“房龄超20年，处置风险高”。

2. 面积要够：≥40㎡（部分银行要≥50㎡）

面积太小的回迁房（比如35㎡），就算地段好（比如海珠滨江东），银行也不接——因为“拍卖时受众小，成交价低”。

3. 征信+收入要达标：别让“信用”拖后腿

征信：不能有“连三累六”（连续3个月逾期，或1年内累计6次逾期），逾期金额哪怕100块也会影响；

收入：银行要求“收入≥月供×2”——比如你要贷50万，利率4%，分10年还，月供约5060元，那你的月收入要≥10120元。

五、广州回迁房抵押的5个常见疑问：一次性解答

1. 回迁房抵押利率多少？

目前广州回迁房抵押利率在3.8%~6%之间：

资质好的（征信无逾期、收入高）：能拿到3.8%~4.5%（比如广州银行的“安居贷”）；

资质一般的（有1次逾期、收入刚好覆盖）：利率5%~6%（比如某股份制银行的消费贷）。

2. 没房产证的回迁房能做“预抵押”吗？

不能——预抵押只针对“期房”（比如买新房还没交房），回迁房没证的话，没有“可抵押的标的物”，银行不会接。

3. 划拨土地的回迁房，要补土地出让金吗？

部分银行要求补——比如某银行规定：划拨土地的回迁房，要补“评估价×1%”的土地出让金，补完才能抵押。

4. 回迁房能贷多少？

通常是评估价×50%~70%——比如评估价100万，能贷50~70万；如果是经营用途（比如开小店），部分银行能提到75%。

5. 抵押后还能住吗？

完全可以——抵押不转移“占有权”，你还是房子的主人，只要按时还款，银行不会收你的房子。

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注：本文政策基于2024年广州最新房贷政策，具体以银行实时要求为准。