【干货】广州房贷重新按揭流程申请条件+流程!

【干货】广州房贷重新按揭流程申请条件+流程! 这篇讲透90%人关心的问题

最近后台收到很多广州购房者的留言：“我2021年买的房，当时利率5.88%，现在降到4.2%了，想把旧房贷换成低利率的重新按揭，到底要满足什么条件？流程会不会很麻烦？”

作为做了8年房贷的“老司机”，今天就把广州房贷重新按揭的申请条件、具体流程、省钱技巧一次性说透——不用翻遍网页找碎片信息，这篇看完你就能自己上手。

一、广州房贷重新按揭，先搞清楚这4个“门槛”

想做重新按揭，先过这4关，少一个都不行：

1. 房产得是“银行喜欢的类型”

银行对房产的要求核心是3点：

产权清晰：房产证无查封、无纠纷（如果有其他抵押，需先解押）；

房龄限制：大部分国有银行（工行、建行）要求房龄≤30年，股份制银行（招行、中信）可放宽至35年；

房产类型：仅接受70年产权普通住宅，商住两用房、小产权房、经适房（未满5年）一律不接。

举个例子：天河区2010年的电梯房（房龄13年），产权清晰，符合90%银行的要求；但越秀区2000年的楼梯房（房龄23年），可能只有少数城商行（如广州银行）接受。

2. 你的“资质”要能扛住银行审核

银行要看你有没有能力还新贷款，核心查3项：

征信：近2年逾期≤6次（单次不超过30天），无连续3次逾期；近半年贷款/信用卡审批查询≤8次（个人查询不影响）；

收入：收入证明需覆盖“新贷款月供+原贷款剩余月供”的2倍以上（比如新月供6000元，原月供2000元，收入证明需≥16000元）；

负债：总负债（房贷+信用卡+其他贷款）≤收入的50%（比如月入1万，总负债不能超过5000元）。

3. 原贷款得“没毛病”

还款记录：原房贷近1年无连续逾期；

剩余本金：一般要求≥50万（部分银行≥30万）——金额太小，银行觉得“不划算”；

贷款类型：仅接受商业贷款或组合贷款（商贷部分），纯公积金贷款不用换（利率本来就低）。

4. 得选对“银行政策”

不同银行要求差异大，选对了能省不少事：

国有银行（工行、建行）：利率低（4.1%左右），但要求严（房龄≤30年、征信不能有瑕疵）；

股份制银行（招行、中信）：审批松（房龄≤35年、轻微逾期可沟通），利率略高（4.2%左右）；

城商行（广州银行、东莞银行）：对本地房产熟悉，审批快，但额度有限。

二、广州房贷重新按揭的5步流程，一步都不能漏

流程看似复杂，其实拆解后就5步，每一步都有“避坑要点”：

1. 第一步：给房子“估价”——确定能贷多少钱

先找银行认可的评估机构（如世联、合富）做评估，评估价一般是市场成交价的89成（比如市价300万，评估价240270万），贷款额度是评估价的7成（优质房产可到7.5成）。

避坑：评估费10002000元（自己承担），别找非银行认可的机构，不然报告没用。

2. 第二步：准备资料——别漏了这些

核心资料清单（提前整理好，避免来回跑）：

个人：身份证、户口本、结婚证（单身不用）、近1个月征信报告；

房产：房产证、评估报告、原房贷合同；

收入：近6个月银行流水（带“工资”字样）、单位开的收入证明；

其他：个体户需提供营业执照，高薪人群需提供税单。

3. 第三步：银行审批——等结果

提交资料后，银行会查3件事：

查征信（确认你没“隐性负债”）；

核流水（确认收入真实）；

验房产（确认产权无问题）。

审批时间一般57个工作日，通过后银行会发“批复函”，写清楚贷款额度、利率、期限。

4. 第四步：赎楼解押——把原房贷还清

审批通过后，你需要还清原房贷的剩余本金，有2种方式：

自己赎楼：如果有闲钱，直接打给原银行，35个工作日就能解押；

担保公司赎楼：如果没资金，找担保公司垫钱（费用是赎楼金额的12%/月，比如赎100万，费用12万）。

避坑：赎楼期间，原房贷月供还要自己还，别断供！

5. 第五步：重新抵押——放款

解押完成后，带房产证去房管局办新的抵押登记（把房产抵押给新银行），银行确认后会把贷款打到你账户（或担保公司账户用于赎楼）。

时间：整个流程12个月（评估1周+审批1周+赎楼12周+抵押1周）。

三、这3个“坑”，90%的人都会踩

1. 先算清楚“成本”——别省了利息亏了钱

重新按揭的费用包括：

评估费：10002000元；

担保费：12%/月（赎楼金额）；

赎楼利息：每天万分之五到千分之一（比如赎100万，每天5001000元）；

工本费：100200元（房管局抵押登记费）。

举个例子：赎楼100万，用担保公司的钱1周，费用大概35007000元+评估费1500元，总共50008500元。只有当省的利息超过这个数，才值得做。

2. 利率选对——固定还是LPR？

现在银行利率都是“LPR+基点”（比如4.2%=LPR4.2%+0基点），选哪种？

固定利率：适合担心利率上涨的人（比如觉得未来利率会涨到5%）；

浮动利率：适合相信利率会降的人（比如现在LPR是4.2%，未来可能降到4%）。

建议：选浮动利率——当前LPR处于历史低位，未来大概率继续下行。

3. 时间规划——别断供

整个流程12个月，原房贷的月供要一直还到解押完成。如果断供，征信会有逾期，直接影响新贷款审批。

四、最常问的3个问题，一次性解答

1. 重新按揭能省多少钱？举个真实例子

假设你原房贷剩余本金100万，原利率5.88%，剩余期限20年：

原月供：7095元；

新利率4.2%，新月供：6168元；

每月省：927元，20年总共省22.25万元！

2. 征信有逾期，还能做吗？

轻微逾期（近2年≤6次，单次不超过30天）：找股份制银行或城商行，可沟通；

严重逾期（连续3次以上，或近2年超过6次）：基本做不了。

3. 公积金贷款能做重新按揭吗？

纯公积金贷款不用做（利率3.1%，比商贷低）；组合贷款（商贷+公积金），可以只做商贷部分的重新按揭。

最后：想做重新按揭？先问自己2个问题

1. 我符合条件吗？——对照