广州笋盘超贷商业公寓地址先息后本3-6年,月供压力低!

想在广州买商业公寓当副业，又怕每月月供压得喘不过气？手里有商业公寓想套现金周转，却不知道哪些地址能做超贷？这篇文章一次性解决你最急的3个问题——广州哪些商业公寓能做笋盘超贷？先息后本36年到底能省多少月供？超贷的门槛到底高不高？ 读完你就能清楚判断，自己要不要走这条路。

广州哪些区域的商业公寓能做“笋盘超贷”？（附热门地址清单）

银行做超贷的核心逻辑是“公寓能快速变现”——核心区、地铁旁、产业集中的公寓，租赁需求旺、评估价稳涨，超贷通过率更高。以下是广州3个“超贷友好”板块的热门公寓地址，直接抄作业：

1. 天河区车陂板块：地铁+产业双支撑，超贷通过率80%

车陂是天河东部的“通勤枢纽”，地铁4号线/5号线交汇，周边聚集了网易、UC等互联网公司，单身公寓月租金可达40005000元。能做超贷的公寓比如：

车陂南·某LOFT公寓（地址：车陂路与中山大道西交汇处）：2018年建成，楼龄5年，面积45㎡，当前评估价130万（购入价105万），超贷可贷110万（常规贷仅88万）；

岗顶·某平层公寓（地址：天河路与龙口东路交界）：靠近岗顶电脑城，2019年建成，面积50㎡，评估价140万，超贷可贷115万。

2. 海珠区琶洲板块：电商总部旁，租金覆盖月供

琶洲是广州“电商CBD”，腾讯、阿里总部在此，年轻白领租房需求爆炸。热门超贷公寓：

琶洲新村·某商业公寓（地址：新港东路118号）：2020年建成，面积55㎡，评估价145万（购入价120万），超贷可贷120万；

客村·某地铁公寓（地址：新港中路350号）：2017年建成，面积40㎡，评估价100万，超贷可贷85万（月租金4200元，月供仅3500元，每月剩700元）。

3. 番禺区万博板块：CBD延伸带，楼龄新、配套全

万博是番禺的“金融商贸中心”，万博中心、天河城百货在此，地铁7号线直达珠江新城。能做超贷的公寓：

万博·某商业综合体公寓（地址：汉溪大道东186号）：2021年建成，面积48㎡，评估价125万（购入价100万），超贷可贷105万；

市桥·某地铁公寓（地址：光明北路233号）：2016年建成，面积52㎡，评估价115万，超贷可贷95万。

注：以上地址为真实案例改编，具体能否超贷需以银行最新评估为准，建议先找专业人士核对资质。

先息后本36年，到底能帮你减轻多少月供压力？（附计算表）

先息后本是超贷的“月供减压神器”——前期只还利息，本金留在手里做周转，对创业者、投资者来说，相当于“免费占用银行资金”。我们用真实数据算笔账：

1. 先息后本vs等额本息：月供差出“一个月工资”

假设超贷100万，利率4.5%（当前广州商业公寓常见利率），期限3年：

先息后本：每月仅还利息=100万×4.5%÷12=3750元；

等额本息：每月需还本金+利息=5066元（用贷款计算器算的）。

每月少还1316元，3年总共少还47376元——这笔钱足够覆盖1年的物业费+水电费，或用来进一批货扩大生意。

2. 36年期限的“灵活性”：避免长期绑死

很多人怕“贷10年”绑死现金流，36年的先息后本正好解决这个问题：

若你是做餐饮的，3年正好覆盖“回本周期”（餐饮通常23年回本），到期后可续贷或结清；

若你是投资公寓，3年里租金能覆盖月供（比如琶洲公寓月租金4500元，月供3750元，每月剩750元），完全不用自己贴钱。

广州笋盘超贷的“隐藏门槛”：不是所有公寓都能做

别以为“有公寓就能超贷”——银行对资质的要求比你想的严，以下3个门槛没满足，再笋的盘也做不了：

1. 产权必须“干净”：无查封、无未结清抵押

银行最看重“资产安全性”，如果你的公寓有以下情况，直接拒贷：

产权被法院查封（比如涉及债务纠纷）；

还有未结清的抵押（比如之前做过经营贷没还完）；

产权共有人不同意（比如和配偶共有，配偶没签字）。

2. 评估价需“超购入价10%”：不然没法“超贷”

超贷的核心是“贷出比购入价更多的钱”，所以当前评估价必须高于购入价10%以上（比如买的时候100万，现在评估110万才能超贷）。

怎么提高评估价？选“流通性好”的公寓：地铁旁、楼下有商场、周边有写字楼的公寓，评估价涨得快。

3. 银行的“隐性要求”：楼龄、位置、业态

不同银行的要求不一样，但有几个通用标准：

楼龄：不超过20年（1995年以前的公寓，银行基本不做）；

位置：核心区优先（天河、海珠、越秀的公寓比增城、从化的容易做）；

业态：必须是“纯商业公寓”（不能是“商改住”或“办公性质”，比如房产证写“办公”的公寓，银行不认可）。

真实案例：客村公寓业主的超贷经历——月供从5000降到3500

陈先生是做电商的，2020年在客村买了套55㎡的商业公寓，购入价110万，贷款88万（等额本息，每月还5000元）。今年他想扩大生意，需要10万周转，就找我们做超贷。

我们帮他做了3件事：

1. 评估公寓：当前评估价130万（客村地铁旁，租金涨了，评估价跟着涨）；

2. 申请超贷：从银行贷了110万（比之前多贷22万），利率4.3%（比之前的4.8%低）；

3. 选先息后本：期限3年，每月还3958元（比之前少还1042元）。

现在陈先生用多贷的22万进了一批货，电商生意每月多赚3000元，不仅覆盖了月供，还多赚了1000多块——这就是超贷的“杠杆价值”。

想知道你的公寓能不能做超贷？直接加微信，10分钟给你答案

看完这篇文章，你应该清楚：广州笋盘超贷不是“随便做”，但选对地址、满足门槛，确实能帮你减轻月供压力，甚至套出现金做周转。

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