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首套房贷利率LPR减20基点专家称“因城施策”
发布时间:2023-10-23


套房贷利率LPR减20基点专家称“因城施策”

作者丨张欣

编辑丨周鹏峰

图片来源丨视觉中国

“这要出更大的动作了!”、“王者要炸了!” “这是继2008年之后的第二次普查!”……8月31日晚,央行和国家金融监督管理总局联合宣布,全国商业性个人住房贷款最低首付比例调整为20%第一套房子为30%,第二套房子为30%。 与此同时,第二套房的利率也有所下调。 这一政策的发布立即引发舆论。

同日,中国人民银行、国家金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套房贷款利率有关事项的通知》并答记者问' 问题。

对于本次差异化住房信贷政策调整优化的重点,两部门表示,一是全国统一商业性个人住房贷款最低首付比例政策下限。 不再区分实行“限购”的城市和不实行“限购”的城市。 首套房、二套房商业性个人住房贷款最低首付政策限额统一为不低于20%、30%。

二是将第二套房住房利率政策下限调整为不低于同期贷款报价利率(LPR)加20个基点。 首套房利率政策下限仍不低于20个基点减去同期LPR。 各地可按照因城施策的原则,结合当地房地产市场情况和监管需要广州 购房信贷政策,自主确定辖区内首套房、二套房的最低首付比例和利率下限。

多位房地产分析师向21世纪经济报道记者表示,这项政策之所以被热议,是因为市场等待已久,而随着近期房地产市场的低迷,迫切需要出台政策。好的政策要落实。 据了解,这项政策仅设定了底线首付比例。 首套房和二套房(主要是一线城市)的较高首付标准是否会调整广州 购房信贷政策,将取决于“各城市的政策”。 对于业界期待的房地产市场上行拐点是否即将到来,专家们看法不一。

一线城市是否调整将取决于“因城施策”

和硕机构首席分析师郭毅对21世纪经济报道记者表示,从8月25日三部门联合发布的“认房不认贷”来看,部分限购城市的房价可能会更高。过去认定第二套房的标准,因此居民需要支付较高的首付并批准房子但不批准贷款后,第二套房就成为第一套房。 此次,首套房首付下限再次调整,这意味着大量以往可能“卖二套房”的购房家庭,现在可以充分利用信贷杠杆提前满足他们的购房需求。

不过,郭毅表示,政策只对首付比例设定了底线,高线并未调整。 如果再给出一个上限,政策的实施将会有更大的调整空间。 但现在只设定了底线,并没有设定上限。 首套房和二套房(主要是一线城市)的较高首付标准是否会调整,将取决于“各城市的政策”。

“总体来看,近期对于购买急需住房和改善型二套房的政策支持力度正在加大。” 郭毅表示,当前政策宽松是大势所趋,虽然只有广州、深圳给出了明确的授信,北京、上海在落实政策上仍犹豫不决,但总体宽松信号已经非常明确。 如果北京、上海在信贷方面也能出台宽松的实际措施,将对提振全国一二线楼市信心起到根本性作用。

“这是继2008年金融危机之后,第二次在全国范围内进行如此全面的调整,力度相当大。” 经建咨询创始人张宏伟告诉21世纪经济报道记者。 他表示,政策有灵活操作的空间,不同城市可以根据自身特点灵活实施。 以首套房首付比例为例,部分三四线城市较弱,可能会跌至谷底,即直接降至20%。 但一线城市整体需求较大,可能会先下调0.50%。 如果市场没有明显反馈,可能会下调0.50%或10%。

张宏伟表示,事实上,一些二三四线城市的首付比例已经降低到20%。 在这样的市场背景下,首套房的交易量还没有完全激活。 事实上,首套房首付比例的降低,对于一线城市和实力较强的二线城市影响更大。 例如,目前上海首套房的首付为3.50%。 如果降低到20%,购房门槛将大幅降低。 不过,对于首次购房者来说,还款能力更为重要。 因此,收入预期可能会影响他们的还款,从而抑制首次购房需求的释放。 他希望未来出台稳定和增加首次购房者收入的政策措施,稳定刚需的收入预期,从而释放购房需求。

张宏伟认为广州 购房信贷政策,首付比例降低,特别是第二套房首付降一般30%,再加上三部委刚刚出台的“认房不贷”政策,已经形成了一系列政策组合将有利于降低和提高购房门槛,振兴北向市场。 广州、深圳等一线城市和杭州、苏州、南京、武汉、成都等二线城市改善需求旺盛。 具体来看,一线城市和实力二线城市的二套房首付比例仍然较高。 例如,上海的二套房首付比例为70%,大部分二线城市的二套房首付比例为40-60%。 根据新政,一旦降低第二套房首付比例,改善需求的购房门槛将大幅降低。

张宏伟进一步分析,从目前的市场特征来看,一线城市、强二线城市等城市的改善型需求群体仍然具备购房能力。 一旦这类城市的改善需求被激活,那么整个市场的置换链条就会被激活,而对于改善需求来说,无论你未来是买新房还是二手房,整个第一——二手房市场将变得活跃。 相反,对于改善性需求普遍较弱的二线城市或三四线城市,二套房的首付比例门槛并不太高,基本为30-40%。 同时,改善需求的绝对量并不如一线城市高。 城市和强二线城市规模如此之大,因此政策刺激的力度和市场反应的活跃度都会相对温和。

房地产市场拐点即将到来吗?

从行业角度来看,市场更期待的是当前政策组合下房地产市场是否即将迎来拐点。 对此,不同的专家有不同的看法。

东方金诚国际信用评估有限公司首席宏观分析师王庆表示,考虑到本轮房地产扶持政策将全面推出,将有效提升市场预期,特别是对房地产业产生较强的拉动作用。购房需求。 我们预计四季度楼市将出现企稳回升的走势,本次房地产周期的上行拐点即将到来。

广东省城市规划研究院住房政策研究中心首席研究员李玉佳也表示,近期的一揽子政策透露出一个重要信息:国家希望剩下的四个月能够带动房地产市场,从而实现稳定全年房地产市场。 目前,他对房地产市场持乐观态度。 他预计,2023年房地产市场销售面积将比去年同期增长5%。 同时,预计今年四季度和9月份房地产市场将形成较为明显的增长趋势。

不过,郭毅表示,政策对房地产市场的刺激作用应该冷静看待。 不同城市政策实施的效果和力度会有所不同。 她表示,在一些强二线城市,尤其是一些限价相对严格的强二线城市,效果可能会稍微明显一些。 对于一线城市来说,如果北京、上海也实行“认房不贷”的政策,那么如果两项政策协同实施,对一线城市购房家庭的拉动作用可能会更强。

因为一线城市住房整体需求量大,居民消费能力较强。 不过,持久效果可能仍取决于此前更多的限制措施是否有可能被打破,比如通州的双限购政策、限售限价等政策是否有机会放松。 只有当购房者真正感知到未来房价还有上涨空间时,他们才会有动力,或者说有勇气今天去买高杠杆的房子。

张宏伟也认为,对于刚需首套房的人来说,首付比例的降低只是一方面。 更重要的是未来20到30年每月的房贷还款成本。 当前经济和收入预期不稳定,可能会影响首次购房者的还款,从而抑制首次置业需求的释放。 因此,预计后续针对首套房群体稳定增加收入、稳定收入预期的政策措施将会出台,这也将稳定首套房的需求。 “如果首套房首付比例降低到20%,这是有实际意义的广州 购房信贷政策,需求才会真正实现和释放。”张宏伟说。

证监会

本期编辑 李雨桐 实习生 张保一

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