提振房地产市场政策“上新”开发商积极推盘

“金九银十”窗口期广州购房政策老人有优惠吗，密集出台提振房地产市场的举措。 需求方面，继一线城市集体实施“认房不贷”政策后，广州再次放宽限购； 供给方面，成都等城市近期出台土地拍卖新政策，中心城区商品住宅用地实行“招拍挂”拍卖。 出让土地上建设的商品房由企业根据市场情况自主定价。

受益于一系列扶持政策，一线城市新房、二手房交易活跃度有所提升。 中指云等机构数据显示，9月18日至9月24日，上海新房成交面积和成交量环比增长120%以上。 现有住房市场方面，9月北京、上海二手房网上签约量环比激增。

本刊了解到，随着新房热度提升，“双节”期间积极推盘的开发商更有可能抢到利润，尤其是布局一二线城市的房企。 与此同时，二手房交易的活跃也促使房产中介机构利用“双节”机会，通过降低佣金率积极“抢收”。 经建咨询创始人张宏伟表示，如果楼市持续升温广州购房政策老人有优惠吗，中介机构有望在明年年中恢复盈利。

提振房地产市场的政策“新”

开发商积极推出项目，为国庆假期做准备

9月份以来，刺激楼市的政策不断出台。 继“认房不贷”政策之后，广州再次成为首个放宽限购政策的一线城市。 9月20日，广州市人民政府办公厅印发《关于优化政策促进本市房地产市场稳定健康发展的通知》调整住房限购政策，花都等部分地区放宽限购、黄埔、番禺； 还有越秀。 在海珠、荔湾、天河等地区购买住房的，非本地户籍居民购买首套住房缴纳社保税的年限和增值税免税期限个人销售住房的期限由5年缩短为2年。

在放宽限购的“分区政策”下，广州番禺区汉西片区知名房产顾问谢勇（化名）告诉本报，由于他所在的片区属于限购区域，放松后，客户来访和咨询的数量有所增加。 据介绍，近期广州不少名下拥有两三套房子且不具备贷款资格的客户纷纷出来看盘。

“一般情况下，买第三套房是拿不到贷款的，所以对于很多客户来说，以前没有购房额度，或者现在‘四限’了，就拿不到贷款。”放宽了，一些名下有两套房子的客户会想办法，就是把旧房子卖掉或者转让给亲戚，然后再贷款买新房。” 谢勇表示，“在限购放宽的地区，客户数量有所增加，但有一些还没有最终确定，还没有完全转化为交易量。”

另据悉，广州地区放宽限购后，也不乏外地顾客的关注。 “最近，我们接到了一些来自上海和珠三角地区客户的电话询问。这些客户普遍预算充足，很多人表示未来会找到合适的机会来广州看房或买房。”谢先生说。勇说。

事实上，广州楼市的热度不断上升，正在成为核心城市“金九”的体现。 中植云数据显示，9月第39周（9.18-9.24），北京、上海、广州新建商品住宅成交面积分别为15.09万平方米、23.38万平方米、12.47万平方米，环比增长38.13%和125.3%。 , 0.74%; 交易金额分别为94.76亿元、135.89亿元、50.64亿元，环比增长46.32%、120.60%、-0.65%。 近一周，北京、上海楼市成交量激增。

国庆假期来临之际，房地产企业的营销安排同样活跃。 本刊了解到，前30强房企中有一半以上推出了区域和集团层面的优惠促销活动。 例如，中海地产推出“十大福利海外购物节”营销； 中恒房贷实行五盘联动，实行购房加98元优惠券。 折扣； 华润置地深圳片区推出限量一价房、限时上调全国营销佣金等。

张宏伟表示，虽然新政初期楼市存在一定程度的炒作，但风波过后大家都变得更加理性。 今年“国庆”期间，一线城市和强二线核心城市仍将主打“实惠销售”； 其余城市原则上仍以价换量，利用“国庆”期间抢夺部分客源。

不过，各房企的业绩仍存在差异。 张宏伟对此表示，为了保证市场行业地位，现阶段龙头企业需要趁机向规模冲刺。 此外，一些面临短期债务压力的房企也在提前筹划销售，而陷入困境的房企则需要加大销量、快速回款。 “也有一小部分房企已经落户，他们的项目大多位于三四线城市，现阶段做不做营销安排并没有太大区别。只能等待后续更有力的政策出台以及市场的整体复苏。” 他补充道，“一般来说，对于仍有发展愿望和规模增长需求的房地产企业来说，‘银十’期间积极获客更划算广州购房政策老人有优惠吗，因为如果等到年底为了冲刺业绩，开发商的价格优惠往往会比10月份更大。”

随着新房热度提升，“双节”期间积极推出项目入市的开发商更容易攫取利润。 以上海为例，据上海房地产交易中心信息显示，9月24日，上海以集中批量供应方式推出第九批7205套广州购房政策老人有优惠吗，涉及29个项目。 值得一提的是，这批改良版“网红属性”已大批涌入市场。 保利发展、中海地产、华润置地、绿城集团等房企均推出单价“10万+”的楼盘，对应静安天悦、中海。 上海和记、浦开现代江南、前滩润景、前滩百合园共五个提升项目。

其中，绿城集团开发的前滩百合花园是本批次挂牌价最高的楼盘，挂牌均价为13.38万元/平方米。 据了解，前滩百合园项目今年4月首次推出164套，数小时内全部售罄，总销售额超50亿元。 此次恰逢楼市进入“金九银十”时期，或将再次成为上海高净值人群关注的项目之一。

二手房交易量上升

代理费用减少 25%

在房地产市场交易活跃度上升的背景下，一二手房置换联动趋势明显，存量房市场同步提振。 张宏伟介绍，从数据看，核心城市二手房成交量普遍好于新房。 其提供的一组数据显示，2023年9月1日至9月26日，北京和上海二手房网上签约量分别为13369套和15941套。 预计9月上海成交量在1.8万至1.9万套之间。 ，较8月成交量增长10%至20%； 北京9月成交量可达1.4万套，较8月增长40%。

中国城市房地产研究院院长谢一峰告诉本刊，从他目前关注的北京、上海、广州、深圳的楼市成交情况看，一手房市场整体呈现环比下滑的态势。环比增长趋势，而二手房交易量甚至比新房市场还要差：“基于现房的优势、议价空间、交易税费以及降低的首付比例，二手房交易量手房数量环比和同比均有所增长。”

当前二手房市场覆盖的客户群体更加多元化。 “北京二手房市场几乎80%都是置换客户和改善客户。比如郊区的客户选择两房换三房，或者三环附近很多老小区配套设施较差。老年客户“会转去退休环境更好的地方。此外，还有客户为了学区房而把房子搬到了海淀、西城。” 21世纪地产经纪人李凯（化名）告诉本刊。

然而，与新房市场相对稳定的删减节奏相比，二手房市场的交易却参差不齐。 “有的二手房一年半了还没卖，但有的楼盘卖得很快。印象最深的是，9月7日中午我们才挂牌一个楼盘，当晚就卖掉了。”出去，主要看业主的挂牌价是否合适。” 北京链家经纪人张燕（化名）告诉本刊。

目前，随着中介费率的调整旨在降低购房交易成本，二手房交易或将进一步提振。 继今年5月中恒抵押和市场监管局发布的《关于规范房地产经纪服务的意见》提到合理确定经纪服务收费后，近日有消息称，北京链家调整了中介费收费标准，即收费标准由之前房屋交易总价的2.7%降低为2%——降低了25.92%； 收费模式由买方单方付款改为买卖双方各付1%。

作为业主，本刊咨询了多家链家券商，确认目前上述标准已经执行。 “总之，平台还是在让利，现在买家和卖家都要承担中介费，但与之前2.7%的佣金相比，买家和卖家都节省了0.7个百分点。” 张艳补充道，“虽然都说‘羊毛出在羊身上’，但无论买卖双方在价格和佣金支付方式上如何协调，一般都能少花点钱。此外，很多客户在北京郊区现在有‘卖一买一’的需求，这种情况下卖家承担的佣金我也愿意。”

同时，中介费用的降低未来有望推广到更多中介机构。 “目前我们（北京21世纪地产）对外佣金报价在2.2%左右，但实际上1.5%就可以做到，未来我们平台大概率也会降低代理费。” 李凯说道。

房企整体盈利仍需时日

核心二线城市优化土地拍卖限制

在张宏伟看来，实行双边佣金收取是市场低迷背景下吸引顾客、促进门店成交的一种运营手段。 但如果未来市场持续升温，实际层面可能不会继续向买卖双方收取佣金的形式。

“从现阶段来看，这种类似‘薄利多销’的市场策略，降低了中介机构的单笔代理费用，但在总账上，随着二手房交易活跃度的增加，机构的代理费用和营业收入总额仍将增加。” 张宏伟表示，“链家在北京市场占据了50%到60%左右的市场份额，非常直观的是，每次市场交易量增加，平台收入也会相应增加。”

重点关注核心城市中介机构的市场份额，本刊了解到，近年来市场格局相对稳定。 以北京为例，从二手房市场份额来看，链家、我爱我家、买天三大平台合计在二手房市场的市场份额超过60%。

但由于房地产低迷带来的连锁反应，今年上半年，我爱我家、易居企业控股、和福辉煌等中介平台或房产中介普遍录得持续亏损。 在行业业绩承压的背景下，世联银行是今年为数不多实现盈利的地产经纪公司之一。 中恒房贷上半年实现归属于母公司净利润2900.38万元，同比增长8.97%。

事实上，自2020年引入珠海大横琴集团并转让控股权以来，世联银行就高调宣布向“大交易+大资管”转型。 前者包括代销和金融服务； 后者包括城市资产管理、空间运营、投资租赁业务等。公司公告显示，世联银行上半年净利润增长的原因包括“主动收缩调整”大交易”业务、降本增效、积极拓展核心领域新业务、控制非核心领域经营风险的“大资管”方面。 。

对于中介机构近期能否实现业绩复苏，张宏伟表示，随着市场的复苏，在一二线城市市场占有率较高的中介机构或中介中恒房贷的收入水平将逐步提升。 “近几个月来，很多企业都很难扭亏为盈。如果这种升温情况持续下去，预计明年5、6月将恢复利润。”

除了楼市需求端的利好政策外，核心二线城市也在从供给端进行优化。 近期，合肥、成都在放宽限购的同时，重新制定土地拍卖新政策，调整或取消土地价格限制，土地拍卖“价高者胜”。

以9月26日强力出台“楼市新十四条”的成都为例。 地方新政围绕优化土地供应方式、调整限购限价、落实信贷支持政策等进行了广泛调整。 土地供应方式方面，中心城区商品住宅用地开始实行“招拍挂”拍卖。 新出让土地上建设的商品房由企业根据市场情况自主定价。 住宅用地原则上没有建设要求。

对于成都取消中心城区土地“两个集中”限价出让要求的新政，谢一峰表示，成都放宽了土地拍卖的限制性要求，因为“两个集中”的土地供应措施不再适用。适合当前房地产市场的发展形势。 “目前成都土地市场较为低迷，土地供应目标难以实现。类似的放宽限制措施，不仅会提高房企拿地积极性、增加利润空间，还会刺激房地产业的复苏。”土地市场，增加地方财政收入。” 谢一峰表示，“取消土地供应‘两个集中’下的一些限制措施，可以视为房地产市场的又一重量级宽松信号，未来预计将在更多城市推广。”

（本文发表于9月29日《证券市场周刊》，文中提及个股仅供分析，不提供投资建议。）

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