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【广州】【贷款知识】房产抵押贷款可以用于买房吗?广州房产如何抵押贷款买房,房产抵押贷款买房操作详解,规避经营贷买房的风险
发布时间:2023-08-06


房产抵押贷款可以用于买房吗?广州房产如何抵押贷款买房,房产抵押贷款买房操作详解,规避经营贷买房的风险

 

引言



 

从贷款买房的方式来说,常见的有按揭贷款、公积金贷款,还有通过抵押房产A购买房产B的方式,或者先全款购买房产再抵押到银行做抵押贷款。

 

商业按揭和公积金贷款并不是本文的重点,一笔带过,只稍微提及。

 

按揭贷款受限于名下房产数量和房贷数量,对首付的要求较高,利率目前也高于经营抵押贷款,还款方式只有等额本息并不灵活。

 

公积金贷款利息低,但对工作单位缴纳的公积金基数有要求,客户群体受限较大。

 

本文主要探讨经营抵押贷款的使用方式。

 

从资金分类上来说,房产抵押贷款的资金来源有三种:银行房产抵押贷款、机构房产抵押贷款和机构房产抵押贷款。

 

银行房产抵押贷款利息低,还款方式灵活,适合长期使用,是抵押贷款买房的主流方式。

 

机构房产抵押贷款适合金额小、短期周转、凑首付使用,由于利息费用较高,适合急用钱凑数,需要尽快归还。

 

机构房产抵押贷款在这方面的作用并不明显,与机构房产抵押贷款类似。

 

需要注意的是,银行是不允许经营抵押贷款资金流水房地产市场的,这是监管规定。

 

不管银行房产抵押贷款还是机构房产抵押贷款都受到这样的监管而机构资金房产抵押贷款买房则没有这个困扰。

 

总的来说,使用房产抵押贷款买房,主要考究的是银行的资金,比较划算。

 

本文重点是介绍关于银行房产抵押贷款买房的操作方式。

 

 

 

广州房产抵押贷款买房的操作详解


 

银行的房产抵押贷款有两种,一种是消费抵押贷款,一种是经营抵押贷款

 

房产进行消费抵押贷款买房,当然是可以的,这个属于大额消费,问题是消费抵押贷款有劣势:比如,还款方式通常只能等额本息,而先息后本的还款期限又较短,可贷金额的上限又不超过100万,年化利率甚至比按揭还高。

 

而经营抵押贷款则可以先息后本较长的时间,月供方面会非常的轻松。

 

在可贷额度上面往往又比按揭要高得多。

 

最关键的是现在的经营抵押贷款的利率已经远远低于按揭的利率,甚至公积金贷款的利率优势也未能跟经营抵押贷款的利率优势相比较。

 

综上,使用房产消费抵押贷款来买房,不太划算。

 

一旦谈到银行的房产抵押贷款,避免不了的就是经营贷了,明面上银行是不允许经营贷流水房地产市场的,这也是多年老生常谈的惯例了。

 

毕竟以前很多房产投资人都是使用经营贷买房,每个月只给利息,到期还卖房还本金给银行。

 

在坚持不炒房的理念下,我们并不鼓励这样的操作方式。

 

只不过,但凡一个及格的房产投资人,对于经营贷买房这种常规的操作肯定是熟悉不过了。

 

所以呢在操作上,会分两种情况

 

第一种情况,如果原业主有房产A,使用房产A进行经营抵押贷款购买房产B,这个确实比较敏感,涉及到监管的问题,贷款前的材料准备,贷款中的审批过程,贷款后的监管管理。

 

稍有不慎,会导致抽贷等较大的损失。

 

所以在操作这一类房产抵押贷款的项目,建议寻求专业人士的协助,听取恰当的提议,使用合规合理的方法来规避风险,不能让资金直接流入房市,在贷后管理方面需要听取专业人士的建议,认真踏实处理好问题,规避大风险。

 

隔行如隔山,每个购房者身边都应该有一个融资顾问,可以大大地使房产抵押贷款买房的操作变得非常简单,毕竟大部分专业的融资顾问在这方面总是身经百战的。

 

第二种情况,原业主名下没有房产,或者直接想配套房产。可以先找第三方机构,让第三方机构(机构资金)出借全款买房,等房产过户到自己名下以后,就可以到银行抵押贷款了。这种操作还是比较多的,尤其是很多高价的豪宅通常都是这样贷出来,毕竟按揭贷款的额度有限。

 

按照目前的市场环境,这种情况购买房产,还能超贷,低首付的。

 

甚至有的朋友问零首付可以吗,其实也是可以的,不过具体要看房产项目,还有购房者的资质评估。

 

 

 

关于做经营贷对借款人的一些资质要求


 

最后看一看做经营抵押贷款,需要借款人有什么资质呢?


第一:营业执照要满一年,只有少部分的银行接受新执照过户或者新注册的营业执照


第二:借款人要清楚哪家银行的利率低,还款方式好,期限长,要是选了个利率比按揭还高的方案就本末倒置了


第三:要清楚哪些银行、哪些银行的领导、对房产抵押贷款买房这样的事情是默许的,甚至暗地里支持的,这样在关键时刻的贷后管理,银行出面协助,那么最大的风险就可以排除了。


第四:保持良好的征信,没有逾期的征信,负债不高,查询次数不多。


第五:如果使用了第三方的垫资,那么新过户的房产在哪家银行能做,哪家银行抵押到最好的方案,通常是需要考虑的因素哦

 

 









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