最近广州不少中介朋友圈都在刷屏“二套房贷新规”，很多置换客户来问：“认房不认贷”到底能省多少？今天咱们掰开揉碎说清楚，先从政策变化讲起，再算笔明白账。

先搞懂：“认房不认贷”到底改了啥？

简单说，以前广州判断“首套”还是“二套”，看两个条件：名下有几套房（认房）+ 有没有房贷记录（认贷）。比如你卖掉了唯一住房但房贷没还清，再买房会被认定为二套；或者名下没房但之前有过房贷（哪怕还清了），也可能算二套。

现在新规只“认房”——只要你在广州名下没房（不管之前有没有贷过款），再买就算首套；名下有1套房（不管房贷还清没），再买算二套。这对两类人最友好：一类是“卖一买一”的置换客（卖掉老房后没房，再买算首套）；另一类是“有贷无房”的群体（比如之前在外地有房贷但广州没房，现在回广州买房算首套）。

算笔账：换房能省多少钱？

关键看两点：首付比例和贷款利率。咱们用广州常见的500万总价、30年商贷、等额本息还款来举例。

旧政策（认房又认贷）：假设你卖掉了唯一住房但房贷刚还清（有贷款记录），再买500万的房会被认定为二套。首付比例50%（广州二套普遍50%），需付250万；贷款利率按二套LPR+60BP（假设2025年LPR为4%，则利率4.6%）。贷款250万，月供约12825元，总利息约211.7万。

新政策（认房不认贷）：同样情况，卖掉老房后名下无房，再买算首套。首付比例30%（广州首套普遍30%），只需付150万；贷款利率按首套LPR20BP（即3.8%）。贷款350万（总价500万首付150万），月供约16295元，总利息约236.6万。

等等，这里有人会问：“贷款多了100万，月供反而只多了3470元？总利息还多了24.9万？这怎么算‘省’？”别急，重点是首付压力大减——旧政策要掏250万首付，新规只需要150万，省了100万现金！这100万可以用来装修、还旧债，或者做理财（按4%年化算，100万一年利息4万）。

如果是“有房有贷”的情况（比如名下有1套房且房贷未还清），旧政策和新政策都算二套，但利率可能更低。旧政策二套利率4.6%，新规下如果银行执行更宽松，可能接近首套利率（比如LPR+30BP=4.3%）。同样贷款300万，30年月供从15322元降到14750元，每月省572元，总利息省20.6万。

谁最受益？这3类人笑了

1. “卖一买一”的置换家庭：最典型的是想从老破小换新房的刚需。以前卖了房但有贷款记录，再买算二套，首付压力大；现在首付直接降20%（比如500万的房，首付从250万降到150万），相当于多了100万流动资金。

2. “有贷无房”的新广州人：比如在老家有房贷但广州没房的年轻人，之前来广州买房算二套；现在算首套，首付和利率都更低，上车门槛直接降一档。

3. “房票紧张”的改善群体：名下有1套房但贷款已还清的家庭，以前想再买一套算二套；现在如果卖掉这套，再买算首套，相当于“腾挪”出一个首套资格，买大平层或学区房更划算。

注意！这些情况可能“不适用”

新规虽好，但有几个细节要注意：一是“认房”指的是广州本地房产，外地有房不影响；二是别墅、公寓等非住宅不适用；三是如果名下有2套及以上广州房产，再买仍算三套（多数银行停贷）。

总结下来，“认房不认贷”对广州楼市最大的影响是降低了置换成本，让“卖小换大”“卖旧换新”更容易。算下来，普通家庭换房能省几十万首付，每月月供压力也小了，这对想改善居住条件的人来说，确实是个实在的利好。

最后提醒：具体能省多少，还要看你的贷款额度、利率浮动和还款方式。建议换房前先查清楚自己名下房产数量（可通过“粤省事”查不动产登记），再找银行算笔细账，毕竟省的都是真金白银！