最近有朋友问我，2025年在广州买144平的房子，如果银行评估价低于实际成交价，差额首付要多准备多少？这确实是很多改善型买家会遇到的问题，今天咱们就掰开了揉碎了聊清楚。

一、先搞明白：评估价为啥总比成交价低？

买房时，咱们签的合同价是“成交价”，但银行批贷款用的是“评估价”——这是银行找第三方评估机构，根据房子的房龄、楼层、小区成交历史等综合算出的参考价。2025年如果市场平稳，评估价一般会比成交价低5%15%；要是市场波动大，比如卖家急售或区域热度下降，差距可能拉到20%。

为啥银行要“压价”？说白了是为了控制风险。比如你花800万买的房子，银行怕未来房价跌了，真要拍卖也卖不到800万，所以按评估价的比例放款更保险。144平在广州属于“非普通住宅”（面积超144平+总价超区域标准），贷款政策本来就更严，评估价和成交价的差距对首付的影响会更明显。

二、差额首付咋算？公式其实就两步

差额首付的核心逻辑就一句话：你要补的钱=成交价 银行能贷的钱。具体分两步算：

第一步：算银行能贷多少

银行贷款额度=评估价×贷款比例。广州非普通住宅的贷款比例，首套房一般能贷30%50%（2023年政策是首套30%、二套70%首付，2025年大概率延续）。比如评估价700万，首套贷50%就是350万；二套的话只能贷30%，就是210万。

第二步：算你要掏的首付

实际首付=成交价 银行贷款额度。如果成交价是800万，银行只贷350万，那你得自己掏800万350万=450万。要是评估价等于成交价（800万），贷款50%就是400万，首付只要400万。中间差的50万，就是“差额首付”。

三、举个144平的例子，一眼看明白

咱们用具体数字模拟一下：2025年，你在天河看中一套144平的房子，成交价800万（单价约5.5万/平，符合天河部分次新房行情）。银行找评估公司一查，周边同户型近3个月成交均价是5万/平，评估价就是144平×5万=720万（比成交价低10%）。

假设你是首套房，非普通住宅贷款比例50%（各银行可能有浮动，按常见情况算）：

银行能贷的钱=720万×50%=360万

你需要的首付=800万（成交价）360万（贷款）=440万

如果评估价和成交价一样（800万），贷款50%就是400万，首付只要400万。这时候差额首付就是440万400万=40万。

要是二套房，贷款比例更低（比如30%）：

银行能贷的钱=720万×30%=216万

首付=800万216万=584万

原本评估价800万时，首付是800万800万×30%=560万，差额首付就是24万。

划重点：评估价越低、贷款比例越低，差额首付越多。144平因为是非普通住宅，贷款比例本身就比90平以下的房子低，所以差额影响更明显。

四、2025年买这类房子，这3件事提前准备

1. 先查评估价，别只信中介口头说：签合同前，让中介找合作银行预评估（免费），或者自己找评估公司问大概价格（费用200500元）。比如你看中800万的房子，预评估700万，那就要多留100万×（1贷款比例）的钱。

2. 和卖家提前协商“差额”：如果评估价差距大，比如差100万，你可以和卖家谈降价（比如降50万），或者约定“如果评估价过低，合同自动解除”，避免交了定金才发现凑不出首付。

3. 预留10%15%的“安全垫”：广州144平房子总价高，建议按成交价的10%准备额外资金。比如800万的房子，预留80万，万一评估价低了，不至于临时到处借钱。

最后说两句

2025年在广州买144平的房子，评估价低于成交价是常态，关键是提前算清楚差额首付。记住“成交价减贷款额”的公式，再结合自己的贷款比例，就能算出要多准备多少钱。买房前多问一句评估价，多留一点预算，就能避免“签了合同才发现钱不够”的尴尬。

（注：文中贷款比例、评估价差距为2023年政策及市场常见情况，2025年具体政策以银行及官方通知为准。）